משכנתא חוץ בנקאית: למי היא מתאימה, מה ההבדל מהבנק ואיך ממחזרים דרכה

מהי משכנתא חוץ בנקאית ולמי היא מתאימה?

משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואה בשעבוד נכס שניתנת על ידי גוף מימון בעל רישיון, שאינו בנק. כמו במשכנתא בנקאית, גם כאן הנכס משמש בטוחה ונרשם שעבוד - אבל הגוף שבוחן את הבקשה והכללים שלפיהם היא נבחנת שונים.

בנק פועל תחת הוראות בנק ישראל. גוף מימון מורשה שאינו בנק פועל תחת רישיון ופיקוח של רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. ההבדל הזה מאפשר במקרים מסוימים לבחון עסקאות שהבנק אינו יכול או אינו מעוניין לאשר באותו מבנה. קרדיט 360 משכנתאות פועלת ברישיון מורחב למתן אשראי מספר 66562 ואינה תאגיד בנקאי.

המשמעות אינה שמשכנתא חוץ בנקאית מאושרת "בלי בדיקות". גם גוף שאינו בנק בוחן את שווי הנכס, ההכנסות, ההתחייבויות, היסטוריית האשראי, מטרת הכסף ויכולת ההחזר.

היא עשויה להיות רלוונטית במיוחד ל:

✔️ לקוחות שקיבלו סירוב מהבנק
✔️ עצמאים ובעלי הכנסה שאינה מבוססת על תלוש קבוע
✔️ לקוחות שצריכים מבנה מימון גמיש יותר
✔️ מי שרוצה לבצע עסקה במהירות ולוחות הזמנים בבנק אינם מתאימים
✔️ מי שנדרש למימון שהבנק אינו יכול להעמיד במבנה המבוקש

גם ברכישת דירה נוספת קיימות מגבלות בנקאיות שונות, ועל המשמעות שלהן הרחבנו במדריך על משכנתא לדירה שנייה.

מה ההבדל בין משכנתא חוץ בנקאית למשכנתא בנקאית?

ההבדל המרכזי אינו בעצם השעבוד, אלא באופן שבו בקשת האשראי נבחנת.

חשוב להדגיש:

ללקוח שעומד בכל הקריטריונים של הבנק ואין לו צורך מיוחד בגמישות, הבנק עשוי להיות האפשרות הזולה יותר.

הערך של גוף מימון שאינו בנק נמצא בדרך כלל במקום שבו התיק אינו מתאים לתבנית הבנקאית הרגילה.

מקרה נפוץ, הוא אצל אנשים שמחפשים למשל משכנתא חוץ בנקאית 85%. בשוק קיימים גופים שבמקרים מסוימים בוחנים שיעורי מימון גבוהים יותר מאלה שמתאפשרים בשל מגבלות בבנק. אחוז המימון בפועל נקבע לפי סוג הנכס, מטרת ההלוואה, שווי הבטוחה, ההכנסות ויכולת ההחזר. 

משכנתא חוץ בנקאית למסורבים: מה הבנק לא מאשר ומה אפשר לבדוק?

מקרה נפוץ אחר הוא לאחר סירוב בבנק. זה לא אומר בהכרח שאין דרך לבצע את העסקה, אלא שצריך להבין למה הבקשה נדחתה.

הסיבות הנפוצות יכולות להיות:

הכנסה שאינה מתאימה למודל החיתום הבנקאי - עצמאים, בעלי חברות, פרילנסרים או אנשים שמקבלים הכנסה ממספר מקורות, לא תמיד מציגים תלוש משכורת פשוט וברור או הכנסות יציבות בכל שנה. בגוף מימון מורשה ניתן במקרים מסוימים לבחון תמונה רחבה יותר: דוחות עסקיים, הכנסות משכירות, נכסים, תזרים והיסטוריית פעילות. לעצמאים ולמי שאין להם תלושים קבועים יש גם מסלולים שמתייחסים למבנה הכנסה כזה, ועל כך הרחבנו במדריך על משכנתא ללא תלוש משכורת.

יחס החזר גבוה - לקוח יכול להרוויח היטב ועדיין להגיע לבנק עם מספר הלוואות והחזרים חודשיים שמכבידים על יכולת ההחזר. במקרה כזה, לפעמים הפתרון אינו "עוד משכנתא", אלא שינוי של מבנה החובות. כאשר ההחזרים הקיימים הם הבעיה, איחוד הלוואות עשוי לשנות את התמונה.

דירוג אשראי או היסטוריה מורכבת - אירועי אשראי בעבר, פיגורים או דירוג נמוך יכולים להשפיע על החלטת הבנק. גם גוף מימון שאינו בנק יבדוק את הנתונים האלה. ההבדל הוא שההחלטה עשויה להתבסס גם על מצב הלקוח היום, שווי הנכס, מטרת המימון והיכולת לבנות פתרון החזר סביר.

מחסור בהון עצמי או מבנה עסקה מורכב - במקרים מסוימים הבעיה אינה בהכנסה אלא באופן שבו העסקה בנויה. מי שצריך להשלים עסקה לפני שמכר נכס קיים יכול, למשל, לבחון הלוואת גישור לתקופת הביניים.

כמובן שמשכנתא חוץ בנקאית למוגבלים אינה "מסלול אוטומטי". כל בקשה נבחנת לפי הנתונים האישיים, הבטוחה ויכולת ההחזר.

ריבית משכנתא חוץ בנקאית: למה היא שונה ומה קובע אותה?

ריבית משכנתא חוץ בנקאית מתומחרת לפי הסיכון של העסקה. לכן, בחלק מהמקרים היא תהיה גבוהה יותר מריבית שהבנק מציע ללקוח שעומד בכל התנאים הבנקאיים. אבל לא תמיד המצב הוא כזה. בהלוואות לכל מטרה לעיתים הריבית שניתן לקבל בגופים חוץ בנקאיים תהיה שווה ואפילו טובה יותר מהריבית שהבנק יכול לתת. לכן ניתן להגיד שאין "ריבית חוץ בנקאית" אחת.

בין הגורמים שיכולים להשפיע על הריבית:

✔️ מטרת האשראי
✔️ שיעור המימון ביחס לשווי הנכס
✔️ איכות וסוג הבטוחה
✔️ הכנסות הלקוח ויכולת ההחזר
✔️ היסטוריית האשראי
✔️ מטרת ההלוואה
✔️ תקופת ההלוואה
✔️ מבנה המסלול והפירעון

לכן השאלה הנכונה היא לא רק "מה הריבית?", אלא גם מה החלופות.

ריבית גבוהה יותר על פתרון שמאפשר לבצע עסקה, אינה נבחנת באותו אופן וביחס לריבית נמוכה על הלוואה אחרת או הלוואה תיאורטית שהלקוח כלל לא יכול היה לקבל.

צריך כמובן גם להסתכל על הטווח ארוך. לפעמים משכנתא חוץ בנקאית יכולה לשמש כפתרון לתקופה מוגדרת: הלקוח מסדיר את מצבו, מוכיח הכנסה או משפר את נתוני האשראי - ובהמשך בוחן מחזור למסלול זול יותר.

איך מתבצע תהליך אישור משכנתא חוץ בנקאית?

התהליך בנוי בדרך כלל מכמה שלבים ברורים:

1. פנייה ראשונית והבנת הצורך
בודקים מה מטרת המשכנתא, מהו הסכום הדרוש, איזה נכס עומד כבטוחה ומה מצב הלקוח.

2. איסוף נתונים ומסמכים
הכנסות, התחייבויות, דפי חשבון, נתוני אשראי ומסמכי הנכס נבחנים בהתאם לסוג הבקשה.

3. בדיקת הנכס ושמאות
כאשר נדרשת שמאות, נבחן שווי הנכס ומצבו המשפטי והתכנוני.

4. חיתום ובחינת יכולת ההחזר
נבחנת התמונה הפיננסית המלאה, ולא רק נתון יחיד כמו תלוש או דירוג.

5. אישור עקרוני ותנאים
אם ניתן להתקדם, נקבעים סכום, מסלולים, תקופה, בטוחות והתניות לביצוע.

6. חתימות ורישום השעבוד
משלימים את המסמכים המשפטיים ורושמים את הבטוחה בהתאם למבנה העסקה.

7. העמדת הכספים
לאחר השלמת התנאים והבטוחות, הכספים מועברים בהתאם למטרת ההלוואה.

תוך כמה זמן ניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית? 

אין זמן אחיד שמתאים לכל תיק. בקשה פשוטה עם נכס רשום בטאבו ומסמכים מלאים יכולה להתקדם מהר מאד, ויכולים לקבל את הכסף גם תוך שבוע. לעומת זאת, תיק שדורש שמאות מורכבת, השלמות משפטיות או רישום בטוחות מורכבות יקח יותר זמן. היתרון המעשי הוא שבמקרים מסוימים תהליך קבלת ההחלטה יכול להיות גמיש ומהיר יותר מהמערכת הבנקאית - אך אין בכך התחייבות ללוח זמנים מסוים.

מחזור משכנתא דרך גוף חוץ בנקאי: מתי זה יכול להתאים?

מחזור משכנתא אינו חייב להתבצע בבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית. במקרים מסוימים ניתן להעביר את החוב לגוף מימון מורשה שאינו בנק, כלומר חוץ בנקאי, ולבנות את ההלוואה מחדש.

שלושה מצבים נפוצים שבהם האפשרות הזו יכולה להיות רלוונטית:

1. הנתונים השתנו מאז שהמשכנתא נלקחה

למשל אצל לקוח שהיה שכיר הפך לעצמאי, ואז ההכנסה השתנתה או שמבנה ההתחייבויות שלו השתנה. הבנק עשוי שלא לאשר את המחזור במבנה הרצוי, בעוד גוף אחר יכול לבחון את הנתונים מחדש.

2. כשרוצים לשלב במחזור גם הוצאת הון עצמי על חשבון הנכס

לפעמים מטרת המחזור אינה רק לשנות הריבית בהלוואה או את ההחזר החודשי, אלא גם לקבל סכום נוסף לחשבון הבנק כנגד הנכס.

מי שרוצה לשחרר הון במסגרת המחזור יכול להעמיק במדריך על משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים.

3. המשכנתא כבר נמצאת מחוץ לבנק ורוצים לעבור למסלול אחר

משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות גם שלב בדרך ולא בהכרח פתרון לכל חיי ההלוואה. לקוח שקיבל מימון בתקופה שבה נתוניו היו מורכבים יכול, לאחר שיפור בהכנסה, בדירוג האשראי או ביחס החוב, לבדוק מחזור לתנאים אחרים - ובמקרים מתאימים גם חזרה למערכת הבנקאית.

לעוד מידע היכנסו למדריך המלא על מחזור משכנתא שמסביר את כל השלבים.

חברות משכנתא חוץ בנקאית: איך בוחרים ומה לבדוק?

הבחירה בגוף מממן חשובה לא פחות מהמסלול עצמו, ולמעשה זו ההחלטה הכי חשובה.

לפני שמתקדמים, כדאי לבדוק חמישה דברים:

1. רישיון בתוקף

הגוף שמעמיד את האשראי צריך לפעול ברישיון מתאים. ניתן לבדוק זאת במאגרים הציבוריים של רשות שוק ההון. לקרדיט 360 משכנתאות רשיון מורחב למתן אשראי, מספר הרישיון הוא 66562.

2. שקיפות מלאה של העלויות

לא להסתכל רק על הריבית. חשוב להבין גם עמלות, שמאות, הוצאות משפטיות, הצמדה ותנאי פירעון מוקדם.

3. ניסיון בעסקאות מהסוג שלכם

תיק של עצמאי שונה מתיק של משפר דיור, מסורב בנק, משקיע או לקוח שמבקש מחזור מורכב.

4. מי עומד מאחורי החברה

כדאי להבין מי מנהל את הגוף, מי הם בעלי המניות של הגוף, מה הניסיון של המנהלים שלו בתחום המשכנתאות, ומה היקף הפעילות. לקרדיט 360 משכנתאות ניסיון ניהולי עשיר במיוחד. בעלי השליטה בחברה הם ציון קינן, מי שכיהן בעברו כמנכ"ל בנק הפועלים וכראש חטיבה, הן בחטיבה העסקית והן בחטיבה הקמעונאית – זו האחראית על כל המשכנתאות בבנק הפועלים. לצידו כבעל שליטה בחברה נמצא ד"ר איתי מוקוטוב, מי שכיהן בעבר כמנהל ההשקעות הראשי של כלל ביטוח. בנוסף אליהם נמצאים בחברה חברי הנהלה, בכירים שיצאו מהמערכת הבנקאית, ולהם ניסיון עצום בתחום המשכנתאות. גם בבחינת בעלי המניות בחברה, ישראכרט ומור הינם גופים חזקים מאד, אשר השקיעו בקרדיט 360 משכנתאות. 

צוות הניהול שלנו

5. מה קורה אם רוצים לפרוע או למחזר

משכנתא היא התחייבות לשנים. חשוב לדעת מראש אם וכיצד ניתן לפרוע את ההלוואה, לעבור למסלול אחר או למחזר בעתיד.

קרדיט 360 משכנתאות היא גוף מפוקח על ידי רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון ובעלת רישיון מורחב למתן אשראי מספר 66562. היא אינה תאגיד בנקאי ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.

טלי כהן, סמנכ"לית אשראי וחיתום בקרדיט 360 משכנתאות: "משכנתא חוץ בנקאית היא כלי נוסף בארגז הכלים. כשהבנק יכול לתת מענה שמתאים ללקוח ובעלות טובה יותר - נכון לבדוק אותו. אבל כאשר מבנה ההכנסה, הנכס או העסקה אינם מתאימים למסגרת הבנקאית, אפשר לבחון את התמונה בצורה רחבה יותר ולבנות פתרון שמתאים לנתונים בפועל."

שאלות ותשובות על משכנתא חוץ בנקאית

מהי משכנתא חוץ בנקאית ולמי היא מתאימה?

משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואה בשעבוד נכס שניתנת על ידי גוף מימון מורשה שאינו בנק. היא עשויה להתאים למסורבי בנקים, לעצמאים, לבעלי הכנסות לא סטנדרטיות או למי שזקוק למבנה מימון שהבנק אינו נותן לו מענה.

מה ההבדל בין משכנתא חוץ בנקאית למשכנתא בנקאית?

ההבדל המרכזי הוא הגוף המממן והרגולציה שחלה עליו. בנקים כפופים לבנק ישראל, בעוד גוף מימון מורשה שאינו בנק מפוקח על ידי רשות שוק ההון ופועל לפי מדיניות חיתום משלו במסגרת הדין והרישיון.

באילו מצבים אפשר לקבל משכנתא חוץ בנקאית?

ניתן לבחון משכנתא חוץ בנקאית במגוון מצבים, ובהם הכנסה לא סטנדרטית, סירוב בנקאי, צורך במימון כנגד נכס קיים, עסקה מורכבת או צורך בגמישות גבוהה יותר. כל בקשה נבחנת לפי נתוני הלקוח, הנכס ויכולת ההחזר.

תוך כמה זמן ניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית?

משך התהליך משתנה מתיק לתיק. זמינות המסמכים, השמאות, מצב רישום הנכס והבטוחות משפיעים על לוח הזמנים, ולכן אין התחייבות לזמן קבוע.

מי נותן משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא חוץ בנקאית ניתנת על ידי חברות וגופי אשראי שפועלים ברישיון מתאים. לפני חתימה חשוב לבדוק שהגוף בעל רישיון בתוקף ושכל תנאי ההלוואה והעלויות מוצגים בצורה ברורה.

האם אפשר למחזר משכנתא חוץ בנקאית בחזרה לבנק?

כן, במקרים מתאימים. אם מצבו של הלקוח השתפר והוא עומד בקריטריונים של הבנק, ניתן לבדוק מחזור של ההלוואה למסלול בנקאי. האישור תלוי בנתונים שיהיו קיימים במועד המחזור.

האם משכנתא חוץ בנקאית מתאימה למסורבי בנקים?

היא יכולה להיות אפשרות לבדיקה, אך סירוב בנקאי אינו מבטיח אישור אצל גוף אחר. גם במשכנתא למסורבי בנקים נבחנים יכולת ההחזר, שווי הנכס, ההתחייבויות ומטרת המימון.

גילוי נאות

קרדיט 360 משכנתאות בע"מ ח.פ. 516567393 (להלן: "קרדיט 360") הינה חברת מימון העוסקת במתן משכנתאות. קרדיט 360 בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (מספר רישיון: 66562) ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.

ט.ל.ח. פרסומת. אין לראות באמור לעיל כל מצג, הצעה, שידול, ייעוץ או התחייבות להענקת הלוואה או אשראי. הצעת ההלוואה/האשראי תינתן בכפוף לנתונים האישיים של כל לקוח, בכפוף לשיקול דעתה הבלעדי ולתנאים שייקבעו על ידי קרדיט 360 בלבד. תנאי ההלוואה/האשראי הסופיים ייקבעו בהתאם לנתוני הלקוח והעסקה. לתשומת ליבך, לפני הגשת בקשה להלוואה, כדאי לבדוק האם היא מתאימה לצרכיך והאם באפשרותך לעמוד בהחזריה. אי-עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.