משכנתא לדירה שנייה: אחוזי מימון, הון עצמי ומינוף נכס קיים

מה זה משכנתא לדירה שנייה?

משכנתא לדירה שנייה היא משכנתא שנלקחת לרכישת דירה נוספת, כאשר בבעלות הרוכש כבר קיימת דירה אחרת בבעלותו. בשונה ממשכנתא לדירה ראשונה, משכנתא לדירה שנייה כפופה בדרך כלל למגבלות מימון מחמירות יותר - גם באחוז המימון וגם בהיקף ההון העצמי הנדרש. המגבלות המפורטות חלות כמובן עבור כל דירה נוספת.

ההבדל המרכזי הוא פשוט: ברכישת דירה יחידה ניתן לקבל בבנקים, בהתאם להוראות בנק ישראל החלות על הבנקים, עד 75% מימון משווי הדירה. ברכישת דירה חליפית ניתן לקבל עד 70% מימון. לעומת זאת, ברכישת דירה שנייה להשקעה, שיעור המימון המרבי במערכת הבנקאית עומד בדרך כלל על עד 50% משווי הדירה.

המשמעות המעשית היא שברכישת דירה שנייה בשווי 2 מיליון ש"ח, הרוכש יצטרך להביא לפחות מיליון ש"ח הון עצמי - ועוד לפני שלוקחים בחשבון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שיפוץ, ריהוט ועלויות נלוות נוספות.

לכן, מי שבוחן אפשרות ללקיחת משכנתא לרכישת דירה שנייה, צריך לבדוק לא רק כמה מימון ניתן לקבל על הדירה הנרכשת - אלא גם מהיכן מגיע ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה.

כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה להשקעה?

על דירה שנייה או כל דירה נוספת ניתן לקחת בבנקים עד 50% מימון משווי הדירה הנרכשת, בהתאם למגבלות בנק ישראל החלות על הבנקים  דירה שאינה דירה יחידה. עם זאת, חשוב לזכור: 50% הם תקרה רגולטורית בבנק - לא הבטחה לאישור.

הגוף המממן יבחן גם את כושר ההחזר, ההכנסות, ההתחייבויות הקיימות, היסטוריית האשראי, סוג הנכס ומטרת הרכישה.

המגבלה הזו מתייחסת לדירה הנרכשת. אבל היא לא תמיד סוף הסיפור. במקרים מסוימים, ניתן לבחון מבנה מימון רחב יותר, שבו גם הנכס הקיים משתלב בתמונה - וכך ניתן לגייס מקורות נוספים להשלמת העסקה.

כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה?

ברכישת דירה שנייה צריך בדרך כלל לפחות 50% הון עצמי משווי הדירה הנרכשת. בפועל, הסכום הנדרש יהיה לרוב גבוה יותר, משום שהרוכש צריך לממן גם עלויות נלוות לעסקה.

לדוגמה, ברכישת דירה שנייה בשווי 1.5 מיליון ש"ח, המשכנתא על הדירה הנרכשת תעמוד בדרך כלל על עד 750 אלף ש"ח. כלומר, נדרש הון עצמי של לפחות 750 אלף ש"ח - לפני מס רכישה, עלויות משפטיות, תיווך, שיפוץ, ריהוט והוצאות נוספות.

מס הרכישה על דירה נוספת גבוה משמעותית ממס הרכישה על דירה יחידה, ובדרך כלל אינו נהנה ממדרגת פטור כמו דירה יחידה. מכיוון שמדרגות המס, ההגדרות והזכאות משתנות מעת לעת, חשוב לבדוק את החבות הצפויה מול עורך דין, יועץ מס או סימולטור רשמי של רשות המסים לפני חתימה על העסקה.

מקורות ההון העצמי המקובלים ברכישת דירה שנייה יכולים להיות:

✔️ חסכונות נזילים
✔️ קרנות השתלמות נזילות
✔️ עזרה משפחתית
✔️ מכירת נכס אחר
✔️ הלוואה לכל מטרה, בהתאם לכושר ההחזר
✔️ מינוף נכס קיים, במקרים מתאימים

מי שנעזר בהון ממקור נוסף יכול לבחון גם הלוואה לכל מטרה כהשלמה נקודתית, בזהירות ובהתאם לכושר ההחזר.

מינוף דירה קיימת: אסטרטגיית שני הנכסים

הסעיף החשוב ביותר עבור רבים מהרוכשים הוא לא רק כמה משכנתא אפשר לקחת על הדירה השנייה - אלא האם אפשר להשתמש בדירה הקיימת כדי להשלים את ההון העצמי.

העיקרון הוא כזה: אם בבעלותכם דירה קיימת, ובתוכה יש הון עצמי "כלוא", ניתן במקרים מתאימים לבחון שעבוד של הדירה הקיימת וקבלת מימון כנגדה. המימון הזה יכול לשמש כחלק ממקורות ההון לרכישת הדירה השנייה.

במערכת הבנקאית הרגילה קיימות מגבלות על שימוש בנכס קיים לצורך רכישת דירה נוספת. לכן, במקרים מסוימים, נדרש לבחון פתרון מימון רחב יותר, כולל גוף מימון מורשה שאינו בנק, בהתאם לנתוני הלקוח, הנכס והעסקה. הדרך המקובלת לשחרר את ההון הזה היא משכנתא על נכס קיים, שמאפשרת לגייס מימון כנגד הדירה הנוכחית.

חשוב להסתכל גם על הצד השני של המהלך: מינוף דירה קיימת יכול להגדיל את ההחזר החודשי ואת הסיכון. אם הדירה השנייה לא מושכרת, אם יש ירידת ערך, אם הריבית משתנה או אם ההכנסות נפגעות - הלווה עלול למצוא את עצמו עם התחייבויות כבדות מדי.

שווה לזכור: שעבוד מחדש של הדירה הוא גם הזדמנות לבחון מחזור משכנתא ולשפר את התנאים הקיימים.

קניית דירה שנייה ללא הון עצמי נזיל

קניית דירה שנייה ללא הון עצמי זה רעיון שנשמע טוב על הנייר, אבל חשוב לדייק: אין באמת אפשרות לבצע רכישת דירה ללא הון עצמי. מה אפשרי? מצב שבו ההון העצמי אינו נזיל - אלא קיים כנכס לא נזיל.

במילים אחרות, הרוכש לא בהכרח מחזיק מאות אלפי שקלים בחשבון הבנק, אבל הוא מחזיק דירה ששווייה גבוה מיתרת המשכנתא עליה. במקרה כזה, ניתן לבחון אם אפשר לשחרר חלק מההון הכלוא בנכס הקיים באמצעות פתרון מימון מתאים.

קניית דירה שנייה ללא הון עצמי נזיל יכולה להתאים למי שיש לו נכס קיים, כושר החזר מתאים, עסקה עם היגיון כלכלי וכרית ביטחון מספקת. היא פחות מתאימה למי שנשען על מינוף מקסימלי, ללא רזרבה וללא יכולת להתמודד עם עיכובים, ירידת שכירות או שינוי בהחזר החודשי.

למי שאין הון נזיל כלל, כדאי להכיר את המסלולים של משכנתא ללא הון עצמי ולבחון אם הם רלוונטיים לעסקה.

דירה חליפית או דירה שנייה: ההבדל שקובע הכל

לא כל מי שמחזיק שתי דירות לתקופה קצרה נחשב בהכרח למשקיע. מי שקונה דירה חדשה ומתחייב למכור את הדירה הקיימת בתוך פרק הזמן הקבוע בדין, עשוי להיחשב כרוכש דירה חליפית - ולא כרוכש דירה שנייה להשקעה.

ההבחנה הזו חשובה מאוד, משום שהיא עשויה להשפיע גם על אחוז המימון וגם על מס הרכישה. דירה חליפית יכולה לאפשר שיעור מימון גבוה יותר מדירה שנייה להשקעה, ובמקרים מסוימים גם מיסוי שונה.

התרחיש הנפוץ הוא רכישה לפני מכירה: המשפחה קונה דירה חדשה, עוברת אליה, ורק לאחר מכן מוכרת את הדירה הקיימת. בתקופת הביניים היא מחזיקה שתי דירות, אבל מטרת העסקה היא החלפה - לא השקעה.

בתקופת הביניים שבין הקנייה למכירה, הלוואת גישור מאפשרת להחזיק את שתי הדירות בלי למכור בלחץ.

לפני חתימה על הסכם רכישה, חשוב לבדוק היטב כיצד העסקה מוגדרת: דירה יחידה, דירה חליפית או דירה  נוספת  להשקעה. ההגדרה הזו יכולה להשפיע על המימון, על המס ועל כל מבנה העסקה.

תנאי האישור: כושר החזר, הכנסות משכירות ועצמאים

מעבר לאחוז המימון, הגוף המממן בוחן את יכולת ההחזר הכוללת של הלקוח. במקרה של משכנתא לדירה שנייה, הבדיקה כוללת לרוב גם את המשכנתא הקיימת, גם את ההחזר על הדירה החדשה וגם התחייבויות נוספות.

כושר החזר נמדד מול ההכנסה הפנויה של הלווה. ככל שההחזר החודשי הכולל גבוה יותר ביחס להכנסה, כך העסקה נחשבת  עם סיכון גבוה יותר.

רוכשים רבים מניחים שהכנסה צפויה משכירות על הדירה השנייה תכסה את ההחזר. בפועל, גופים מממנים עשויים להכיר בהכנסה משכירות באופן חלקי בלבד, בהתאם למדיניות הגוף המממן, סוג הנכס, חוזה השכירות והערכת הסיכון.

לעצמאים, בעלי חברות ומשקיעים ללא תלושים קבועים, בדיקת ההכנסות עשויה להיות מורכבת יותר. לעצמאים ומשקיעים ללא תלושים קבועים יש מסלולים ייעודיים של משכנתא ללא תלוש משכורת.

כאשר ההתחייבויות הקיימות מכבידות על כושר ההחזר, איחוד הלוואות יכול לפנות מקום להחזר המשכנתא החדש.

קונים דירה שנייה מקבלן? מה חשוב לבדוק

רכישת דירה להשקעה מקבלן (כלומר דירה נוספת) מוסיפה שכבת בדיקות נוספת. מעבר לשאלת אחוז המימון וההון העצמי, צריך לבדוק גם את לוח התשלומים, מנגנון הליווי של הפרויקט והבטוחות שמגנות על כספי הרוכש.

ברכישה מקבלן, ודאו שמול כל תשלום אתם מקבלים ערבות חוק מכר שמגנה על הכסף עד המסירה.

מצד שני, לדירה מקבלן יכול להיות יתרון מימוני: פריסת התשלומים לאורך תקופת הבנייה יכולה לתת זמן לארגן את מבנה המימון, לבחון מינוף של הנכס הקיים, לתכנן מכירה עתידית או לסדר את מקורות ההון העצמי בלי לחץ מיידי.

גם כאן, חשוב לבדוק מראש את לוח התשלומים, ההצמדה למדד תשומות הבנייה, מועד המסירה הצפוי, אפשרויות הקדמת תשלומים והמשמעות של כל אלה על מבנה המשכנתא.

איך קרדיט 360 משכנתאות יכולה לסייע?

משכנתא לדירה היא לא רק שאלה של אחוז מימון. ברוב המקרים, השאלה האמיתית היא איך מחברים בין כמה מרכיבים: הדירה הקיימת, הדירה הנרכשת, ההון העצמי, כושר ההחזר, המס, ההתחייבויות הקיימות ולוח הזמנים של העסקה.

בקרדיט 360 משכנתאות ניתן לבחון פתרונות מימון בהתאם לנתוני הלקוח והעסקה, לרבות מקרים שבהם נדרש מבנה רחב יותר מהמסלול הבנקאי הרגיל: מינוף נכס קיים, שילוב בין כמה נכסים, הלוואת גישור, מחזור משכנתא, איחוד התחייבויות או פתרונות מותאמים לבעלי הכנסות לא סטנדרטיות.

טלי כהן, סמנכ"לית אשראי וחיתום בקרדיט 360 משכנתאות:

"הטעות הנפוצה ברכישת דירה שנייה היא להסתכל רק על אחוז המימון של הדירה הנרכשת או לבחון רק את הריבית של המשכנתא. בפועל, צריך לבחון את כל התמונה: מה קיים כבר היום, כמה הון באמת נזיל, מה אפשר לשחרר מהנכס הקיים, מהי יכולת ההחזר ומה קורה אם התרחיש האופטימי לא מתממש. רק אחרי שמבינים את כל הנתונים אפשר לבנות פתרון מימון שמתאים לעסקה."

מתכננים רכישת דירה שנייה? נשמח לבחון את מבנה המימון המתאים עבורכם.

שאלות ותשובות על משכנתא לדירה שנייה

כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה שנייה?

משכנתא לדירה שנייה יכולה להגיע בדרך כלל בבנקים עד 50% משווי הדירה הנרכשת, בהתאם למגבלות בנק ישראל על דירה שאינה דירה יחידה. בפועל, האישור תלוי גם בכושר ההחזר, ההכנסות, ההתחייבויות הקיימות ומדיניות הגוף המממן.

כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה?

במימון בבנקים לדירה שנייה צריך בדרך כלל לפחות 50% הון עצמי משווי הדירה, ובפועל יותר מכך בגלל מס רכישה ועלויות נלוות. לדוגמה, ברכישת דירה שנייה ב-1.5 מיליון ש"ח, נדרש בדרך כלל הון עצמי של לפחות 750 אלף ש"ח לפני הוצאות נוספות.

האם אפשר לקנות דירה שנייה ללא הון עצמי?

קניית דירה שנייה ללא הון עצמי אינה באמת קנייה בלי הון. במקרים מסוימים ניתן לבצע עסקה בלי הון עצמי נזיל, כאשר ההון קיים בתוך דירה קיימת ומשוחרר באמצעות פתרון מימון מתאים.

האם אפשר לקחת משכנתא על הדירה הקיימת כדי לקנות שנייה או דירה נוספת? 

אפשר לבחון משכנתא על הדירה הקיימת כדי לגייס חלק ממקורות המימון לדירה השנייה, בכפוף לשווי הנכס, יתרת המשכנתא, כושר ההחזר ומגבלות המימון. במערכת הבנקאית קיימות מגבלות בנושא, ולכן לעיתים נדרש לבחון פתרונות נוספים.

מה ההבדל בין דירה חליפית לדירה שנייה?

דירה חליפית היא דירה שנרכשת במקום הדירה הקיימת, כאשר הרוכש מתכוון למכור את הדירה הקודמת בתוך פרק הזמן שנקבע בדין. דירה נוספת להשקעה, המשמעות שהדירה הקיימת אינה מיועדת למכירה  וההגדרה משפיעה גם על אחוז המימון וגם על מס הרכישה.

האם הכנסה משכירות נחשבת לצורך אישור המשכנתא?

הכנסה משכירות עשויה להילקח בחשבון בבדיקת כושר ההחזר, אך בדרך כלל לא תמיד במלואה. אופן ההכרה בהכנסה משכירות משתנה בין גופים מממנים ותלוי בחוזה, בנכס ובמדיניות הגוף המממן.

האם משכנתא קיימת מונעת קבלת משכנתא לדירה שנייה?

משכנתא קיימת לא בהכרח מונעת קבלת משכנתא לדירה שנייה, אבל היא משפיעה על כושר ההחזר ועל שיעור המימון הכולל. חשוב לבדוק את ההחזר הקיים, יתרת החוב והיכולת לשאת בהחזר נוסף.

מה עדיף: למכור את הדירה הקיימת או להשכיר אותה?

ההחלטה אם למכור או להשכיר את הדירה הקיימת תלויה בתזרים, בכושר ההחזר, במס, בתשואה הצפויה, בסיכון ובמטרת ההשקעה. בחלק מהמקרים מכירה תפשט את העסקה, ובמקרים אחרים השכרה ומינוף נכון של הנכס הקיים יכולים להתאים יותר.

גילוי נאות

קרדיט 360 משכנתאות בע"מ ח.פ. 516567393 (להלן: "קרדיט 360") הינה חברת מימון העוסקת במתן משכנתאות. קרדיט 360 בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (מספר רישיון: 66562) ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.

ט.ל.ח. פרסומת. אין לראות באמור לעיל כל מצג, הצעה, שידול, ייעוץ או התחייבות להענקת הלוואה או אשראי. הצעת ההלוואה/האשראי תינתן בכפוף לנתונים האישיים של כל לקוח, בכפוף לשיקול דעתה הבלעדי ולתנאים שייקבעו על ידי קרדיט 360 בלבד. תנאי ההלוואה/האשראי הסופיים ייקבעו בהתאם לנתוני הלקוח והעסקה. לתשומת ליבך, לפני הגשת בקשה להלוואה, כדאי לבדוק האם היא מתאימה לצרכיך, והאם באפשרותך לעמוד בהחזריה. אי-עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.