משכנתא ביוון: איך מממנים קניית דירה ומה האפשרויות לישראלים

איך מממנים קניית דירה ביוון?

קניית דירה ביוון מחייבת לתכנן מראש לא רק את מהות ואופי הרכישה, אלא גם את מקור הכסף. אפשר לבחון משכנתא מבנק יווני, לשלם מהון עצמי או לגייס מימון בישראל כנגד נכס שכבר נמצא בבעלותכם.

חשוב להבחין בין שתי עסקאות שונות: משכנתא ביוון, שבה הבנק המקומי מעמיד מימון כנגד בטוחה ביוון, והלוואה בישראל המשמשת לרכישה בחו"ל. במתווה של מינוף נכס בישראל, הדירה המשועבדת היא הדירה שבארץ - לא הנכס שרוכשים ביוון.

הבחירה בין האפשרויות משפיעה על ההון הנזיל שתצטרכו להביא, על לוח התשלומים ועל ההחזרים בהמשך. לכן, בתכנון מימון קניית נכס בחו"ל, כדאי לבדוק את האפשרויות עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה.

משכנתא ביוון מבנק יווני: מה צריך לדעת?

בנקים יווניים מסוימים מציעים משכנתאות גם לתושבי חוץ. האישור תלוי, בין היתר, בהכנסות הרוכש, בהתחייבויותיו, בשווי הנכס ובתנאי הבנק. עצם הבעלות על דירה בישראל או קיומה של הכנסה קבועה אינם מבטיחים אישור.

לדוגמה, במועד הכנת המאמר אחד הבנקים המקומיים מפרסם אפשרות למימון של עד 70% מהשווי המסחרי של הנכס ולתקופה של עד 20 שנה למתגוררים דרך קבע במדינה שאינה חברה באיחוד האירופי. אלה תנאים של בנק מסוים, בכפוף לבדיקה פרטנית, ולא כלל שחל על כל משכנתא לדירה ביוון.

להמחשה: אם מחיר הדירה והשווי שהבנק מכיר בו הם 200 אלף אירו, ומאושר מימון של 70%, סכום ההלוואה יהיה 140 אלף אירו. הרוכש יצטרך להשלים 60 אלף אירו ממקורות אחרים, נוסף על הוצאות הרכישה. אם יאושר מימון נמוך יותר, הסכום שיידרש להשלים יגדל.

אילו מסמכים נדרשים?

הבקשה עשויה לכלול דרכון בתוקף, מסמכי הכנסה ומס, מידע על התחייבויות ומסמכי הנכס. הדרישות משתנות בין הבנקים; מסמכים שהופקו בישראל עשויים להידרש באנגלית, ביוונית או בתרגום מאומת, בהתאם להנחיות הבנק. כדאי לקבל רשימת דרישות מסודרת לפני שמזמינים תרגומים ואישורים.

לרכישה עצמה נדרש גם AFM מספר מס יווני. כאשר המימון ניתן מבנק יווני, נדרשת גם הסדרת חשבון בהתאם לדרישותיו.

אישור עקרוני אינו אישור סופי להעברת הכסף. לפני שמתחייבים לתשלום למוכר, חשוב להבין אילו בדיקות עוד נותרו ומה נדרש כדי שההלוואה תשוחרר.

איך מקבלים משכנתה על דירה ביוון?

חלק מהפעולות אפשר להתחיל עוד מישראל. סדר השלבים עשוי להשתנות בין בנקים ועסקאות, אך התהליך כולל בדרך כלל, בין היתר, את התהליכים והמרכיבים הבאים:

1. בודקים אפשרות למימון - פונים לבנק עם נתוני ההכנסה, ההתחייבויות והתקציב. אפשר להתחיל את הבדיקה גם לפני שבוחרים דירה מסוימת.

2. ממנים עורך דין מקומי - מסדירים ייצוג לצורך בדיקת העסקה, ובמידת הצורך גם ייפוי כוח בנוסח שהבנק והרשויות מקבלים.

3. מוציאים מספר מס יווני - מסדירים AFM לצורך הרכישה וההתנהלות מול הרשויות.

4. מסדירים חשבון בנק ומגישים מסמכים - משלימים את דרישות הזיהוי ואת המסמכים הפיננסיים, לרבות תרגומים ואימותים שנדרשו.

5. בודקים את הנכס- מתבצעות בדיקות משפטיות וטכניות, ובהן זכויות הבעלות, שעבודים, היתרים ומצב הנכס. הבנק מבצע גם הערכת שווי לצורך המימון.

6. מקבלים אישור סופי ובוחנים את ההצעה - בודקים את סכום ההלוואה, הריבית, התקופה, ההחזר, העמלות, הביטוחים ותנאי הפירעון.

7. משלימים את הסכמי הרכישה והמימון - מתאמים את החתימות, תשלומי המס וההליך הנוטריוני עם אנשי המקצוע והבנק.

8. משלימים רישום ושחרור כספים - מסדירים את רישום הזכויות והבטוחות ואת התשלום למוכר, בהתאם לתנאי העסקה וההלוואה.

משך התהליך תלוי בנכס, בזמינות המסמכים ובבדיקות הנדרשות. מומלץ לקבל צפי מהבנק ומעורך הדין, ולתאם לפיו את לוח התשלומים. אין בהכרח להניח שאישור ראשוני פירושו שהכסף יהיה זמין מיד כשתצטרכו.

מימון מישראל: שימוש בנכס שכבר בבעלותכם

בעלי דירה בישראל יכולים לבחון אפשרות לגייס מימון כנגד הנכס הקיים ולהשתמש בכסף לרכישה ביוון. במקרים מתאימים, הדרך הזו מאפשרת לממן את העסקה בלי לקחת משכנתא מבנק יווני.

מה היתרון? היתרון המרכזי טמון בפשטות ובוודאות התהליך: חיתום האשראי מבוצע כולו בישראל, בהתאם לרגולציה המקומית, מול גוף מימון ישראלי ובשפה המוכרת ובהליך מהיר. לאחר אישור המימון והשלמת התנאים לשחרורו, ניתן לתכנן את התשלום למוכר בלי להמתין להחלטת אשראי נוספת ביוון.

אחת האפשרויות היא משכנתא על נכס קיים. הסכום שניתן לבחון תלוי בשווי הדירה בישראל, במשכנתא שכבר רשומה עליה, בהכנסות, בהתחייבויות ובמטרת המימון. אין להסיק משווי הנכס לבדו כמה כסף יהיה אפשר לקבל.

חשוב להבין גם את המשמעות: מינוף נכס קיים מוסיף התחייבות, והדירה בישראל משמשת בטוחה להחזרתה. אם ההכנסה מההשקעה ביוון תהיה נמוכה מהצפוי, החובה לעמוד בתשלומי ההלוואה לא תיעלם. לכן יש לבחון את ההחזר גם בתרחיש שבו הנכס אינו מושכר במשך תקופה מסוימת. גם את מסלול התשלום, עם או בלי גרייס לתקופה מסוימת, יש לקבוע לפי מצב הנכס הנרכש בחו"ל ומועד המסירה הצפוי.

קבלת מימון בישראל גם אינה מחליפה את הבדיקות ביוון. עדיין צריך לבדוק את הזכויות בנכס הנרכש, מצבו המשפטי והתכנוני, המיסוי והסכם הרכישה.

למי שחסר הון נזיל, המדריך על משכנתא ללא הון עצמי מסביר אילו מקורות נוספים אפשר לבחון. אין בכך הבטחה למימון מלא של רכישה ביוון או לפתרון שמתאים לכל לקוח.

השוואה בין דרכי המימון

שלוש האפשרויות המרכזיות הן מימון מבנק יווני, רכישה מהון עצמי ומינוף נכס בישראל. ברכישה מיזם עשויה להיות גם אפשרות לפריסת תשלומים, אך חשוב להבחין: פריסה דוחה חלק ממועדי התשלום, ולא בהכרח מספקת את הכסף שיידרש בהם.

ההשוואה מציגה את ההבדלים העקרוניים בין האפשרויות. תנאי האשראי והבטוחות נקבעים בכל עסקה בנפרד.

למי שממתין למכירת נכס בישראל הלוואת גישור עשויה לתת מענה לתקופת הביניים. חשוב לוודא שמועד הפירעון מתאים למכירה המתוכננת, ולבחון גם אפשרות של עיכוב בקבלת התמורה.

כמה באמת עולה לקנות דירה ביוון?

התקציב לרכישה צריך לכלול יותר ממחיר הדירה. לצד המס החל בעסקה, יש להביא בחשבון שכר טרחת עורך דין ונוטריון, רישום זכויות, תיווך ככל שסוכם, בדיקות הנכס, תרגומים והעברת כספים. אם נלקחת משכנתא, עשויות להתווסף עלויות בדיקה, רישום בטוחה וביטוח.

כאשר חל מס העברת מקרקעין, רשות המסים היוונית מפרסמת שיעור בסיסי של 3% מהשווי החייב, בתוספת היטל מקומי המחושב על סכום המס. אין לראות בכך את מלוא עלויות הרכישה או את הטיפול במס בכל סוג של נכס. את המס שחל בעסקה המסוימת יש לברר מול אנשי המקצוע ביוון.

דוגמה לתכנון התקציב

נניח, לצורך המחשה בלבד, שמחיר הדירה הוא 200 אלף אירו, ובתקציב הוקצו עוד 20 אלף אירו להוצאות רכישה ולהתאמות בנכס. העלות המתוכננת היא 220 אלף אירו.

אם ההלוואה המאושרת היא 140 אלף אירו, הרוכש יצטרך להשלים 80 אלף אירו - ולא רק את הפער מול מחיר הדירה. נוסף על כך, כדאי לתכנן רזרבה להוצאות שוטפות ולתקופות ללא שוכר.

הסכומים בדוגמה הם הנחות לצורך החישוב בלבד, ואינם אומדן מחייב להוצאות רכישה ביוון.

לאחר הרכישה יש להסדיר גם את הדיווח על הנכס ביוון, לרבות E9 ולהביא בחשבון את מס הנדל"ן השנתי ENFIA - הכנסות מהנכס עשויות ליצור חובות מס ודיווח נוספות ביוון ובישראל, בהתאם לנסיבות.

מי שבוחן במקביל השקעה בארץ יכול להיעזר גם במדריך על משכנתא לדירה שניה ולהשוות את דרישות המימון וההוצאות בכל אחת מהאפשרויות.

שקל, אירו וההכנסה מהשכירות

כאשר ההלוואה נלקחת בשקלים ושכר הדירה מתקבל באירו, שינוי בשער החליפין משנה את הסכום שיישאר בידיכם בשקלים.

להמחשה בלבד: שכר דירה של 1,000 אירו שווה 4,000 ₪ בשער של 4 שקלים לאירו. אם השער יורד ל-3.6 שקלים לאירו, אותה שכירות שווה 3,600 ₪ ואם היורו עולה ל-4.4 שקלים לאירו השכירות תהפוך ל-4,400 ₪. ההכנסה בשקלים קטנה, גם אם השוכר ממשיך לשלם בדיוק אותו סכום.

כאשר ההלוואה באירו וההכנסה שמשמשת להחזרתה מתקבלת בשקלים, התחזקות האירו יכולה להגדיל את ההוצאה בשקלים על ההחזר. אם גם השכירות וגם ההלוואה באירו, קיימת התאמה מסוימת בין ההכנסה לתשלום, אך עדיין צריך להתמודד עם הוצאות ותקופות ללא שוכר. מצד שני, הנכס בישראל הוא בשקלים, ומי שקונה את הנכס בחו"ל כפיזור השקעות וכהגנה למקרה של פיחות, יפסיד אם יקח את ההלוואה באירו שכן גם ההלוואה שלו תתנפח בעוד הנכס בארץ יהיה בתת מינוף.

לכן, חישוב התשואה צריך להיעשות לאחר הוצאות הנכס ועלות המימון, ובכמה תרחישי מטבע. שכר הדירה הצפוי לבדו אינו מלמד כמה כסף יישאר לאחר תשלום כל ההתחייבויות.

אתונה, סלוניקי או האיים: איך המיקום משפיע על התכנון?

בבחינת נדל"ן ביוון, חשוב לחבר בין מיקום הנכס, קהל השוכרים ולוח ההחזרים. השאלה אינה רק בכמה אפשר להשכיר, אלא באיזו תדירות תתקבל ההכנסה ומה יידרש כדי להפיק אותה.

אתונה ופרבריה

בדירה המיועדת לשכירות ארוכת טווח, מקרה נפוץ בעיר הבירה אתונה, כדאי לבדוק התאמה למגורים שוטפים: תחבורה, שירותים, מצב הבניין והוצאות התחזוקה. בנכס המיועד לתיירים, יש לבחון בנפרד את עלויות הניהול, הניקיון והתפוסה הצפויה.

אלה שני מודלים שונים של הכנסה. אין לבסס החזר חודשי על תחזית להשכרה תיירותית לפני שבודקים שהנכס יכול לשמש לכך ושכל ההוצאות נכללו בחישוב.

סלוניקי

אם הדירה מיועדת, למשל, לסטודנטים או לעובדים כמו בעיר סלוניקי, חשוב לבדוק את המיקום ביחס למוסדות הלימוד ולמוקדי התעסוקה שאליהם מכוונים. יש לבחון גם את משך חוזי השכירות הצפוי ואת האפשרות לתקופות מעבר ללא הכנסה.

לצורך המימון, עדיף לבנות את התקציב לפי הכנסה שנתית שמרנית, ולא להניח שכל חודש יניב את מלוא שכר הדירה המבוקש.

האיים והערים החופיות

בנכס שמיועד בעיקר לנופש, צריך לבחון את ההכנסה לאורך השנה כולה. הכנסות גבוהות בכמה חודשי פעילות אינן מבטיחות שיהיה כסף זמין להחזר בכל חודש.

תכנון המימון צריך לכלול רזרבה לחודשים חלשים ולהוצאות שנמשכות גם כשהנכס פנוי. בכל אזור יש לבדוק גם את דרישות הרישום והדיווח להשכרה קצרת טווח ואת המגבלות החלות על הנכס המסוים.

בחינת המימון עם קרדיט 360 משכנתאות

בקרדיט 360 משכנתאות ניתן לבחון מימון כנגד נכס קיים בישראל, בהתאם לנתוני הלקוח והעסקה. הבדיקה כוללת את שווי הנכס, יתרת המשכנתא, ההכנסות, ההתחייבויות, הסכום הדרוש ומטרת הרכישה.

המטרה היא להתאים את המימון ליכולת הכלכלית של הרוכש, ולא להסתמך רק על תחזית השכירות ביוון. לצד בדיקת המימון בישראל, את הנכס והעסקה ביוון יש לבחון עם אנשי מקצוע מקומיים.

מתכננים רכישת דירה ביוון ובבעלותכם נכס בישראל? נשמח לבחון את אפשרויות המימון בהתאם לנתונים שלכם.

שאלות ותשובות על משכנתא ביוון

האם אפשר לקחת משכנתא ישראלית על דירה ביוון?

יש להבחין בין מימון רכישה ביוון לבין שעבוד הדירה היוונית. באפשרות המתוארת במדריך, המימון בישראל ניתן כנגד נכס שנמצא בישראל; משכנתא מקומית על הנכס ביוון נבחנת מול בנק יווני.

איך מקבלים משכנתה על דירה ביוון?

מתחילים בבדיקת אפשרות למימון ובהגשת מסמכי הלווה. לאחר מכן נבדקים הנכס והבטוחות, מתקבל אישור סופי ומושלמים הסכמי המימון והרישום. לרכישה נדרש גם מספר מס יווני.

כמה הון עצמי צריך לקניית דירה ביוון?

הסכום תלוי במחיר הרכישה ובמימון שאושר. לדוגמה, מימון של 70% מותיר השלמה של 30% ממחיר הדירה, בהנחה שזהו גם השווי שהבנק מכיר בו. נוסף על כך צריך לממן את ההוצאות הנלוות; שיעור המימון בפועל עשוי להיות נמוך יותר. באופן עקרוני ניתן לממן 100% ממחיר הדירה הנרכשת במקרה של שעבוד נכס בארץ בשווי מספק.

כמה זמן לוקח לקבל משכנתא ביוון?

אין משך אחיד לכל העסקאות. האישור ושחרור הכספים תלויים בהשלמת המסמכים, בבדיקות הנכס ובתנאי הבנק, ולכן יש לקבל צפי פרטני לפני שמתחייבים ללוח תשלומים.

האם אפשר לשעבד דירה בישראל כדי לקנות דירה ביוון?

במקרים מתאימים ניתן לבחון מימון כנגד דירה בישראל ולהשתמש בו לרכישה ביוון. האישור תלוי בשווי הבטוחה, בהתחייבויות הקיימות, ביכולת ההחזר ובמטרת ההלוואה. הדירה בישראל תשמש בטוחה לחוב.

מה העלויות הנלוות ברכישת נכס ביוון?

מעבר למחיר הדירה, יש להביא בחשבון מסים, טיפול משפטי ונוטריוני, רישום, בדיקות ועלויות נוספות בהתאם לעסקה. במימון בנקאי עשויות להתווסף עלויות אשראי ובטוחות, ולאחר הרכישה יש גם הוצאות החזקה ומיסוי שוטף.

האם צריך להגיע ליוון כדי לסגור את העסקה?

חלק מהפעולות עשויות להתבצע מרחוק או באמצעות עורך דין עם ייפוי כוח מתאים. האפשרות להשלים כל שלב ללא הגעה אישית תלויה בדרישות הבנק, הנוטריון והרשויות, ויש לברר אותה מראש.

האם צריך לדווח בישראל על דירה ביוון?

נכס והכנסות מחו"ל עשויים ליצור חובות דיווח ומס בישראל. יש לבדוק את החובות לפי תושבות המס, סוג ההכנסה ויתר הנתונים, מול רואה חשבון או יועץ מס שמכיר עסקאות בחו"ל.

גילוי נאות

המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה המלצה לרכישת נכס, ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. תנאי הבנקים והדוגמאות המספריות מובאים לצורכי הסבר בלבד ואינם התחייבות לאישור, לשיעור מימון או לתשואה.

קרדיט 360 משכנתאות בע"מ ח.פ. 516567393 (להלן: "קרדיט 360") הינה חברת מימון העוסקת במתן משכנתאות. קרדיט 360 בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (מספר רישיון: 66562) ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.

ט.ל.ח. פרסומת. אין לראות באמור לעיל כל מצג, הצעה, שידול, ייעוץ או התחייבות להענקת הלוואה או אשראי. הצעת ההלוואה/האשראי תינתן בכפוף לנתונים האישיים של כל לקוח, בכפוף לשיקול דעתה הבלעדי ולתנאים שייקבעו על ידי קרדיט 360 בלבד. תנאי ההלוואה/האשראי הסופיים ייקבעו בהתאם לנתוני הלקוח והעסקה. לתשומת ליבך, לפני הגשת בקשה להלוואה, כדאי לבדוק האם היא מתאימה לצרכיך, והאם באפשרותך לעמוד בהחזריה. אי-עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.