"הטעות הנפוצה בהלוואת גישור היא להסתכל רק על אחוז הריבית השנתי. גישור נועד מראש לתקופה קצרה, ולכן חשוב יותר לחשב כמה ריבית ועלויות נשלם בפועל עד למכירת הנכס ולפירעון ההלוואה. במקביל צריך לבדוק גם את התרחיש הפחות נוח - מה יקרה אם המכירה תיקח יותר זמן מהמתוכנן."
ריבית על הלוואת גישור בדרך כלל גבוהה יותר מריבית על משכנתא רגילה. זו עובדה שמטרידה לא מעט לקוחות כשהם מקבלים הצעה כזו - אבל זה לא אומר בהכרח שההלוואה יקרה יותר מבחינת העלות הכוללת, ובטח לא אומר שההלוואה אינה כדאית.
הסיבה פשוטה: הלוואת גישור מיועדת מלכתחילה לתקופה קצרה. היא מאפשרת לקבל כסף היום כנגד מקור פירעון שאמור להתקבל בהמשך, בדרך כלל ממכירת נכס. לכן אחוז הריבית השנתית לבדו אינו מספיק כדי להבין כמה ההלוואה באמת תעלה בסופו של דבר.
מי שרוצה להבין קודם מה זו הלוואת גישור, מתי משתמשים בה ואיך היא עובדת, יכול להתחיל במדריך המלא על הלוואת גישור - בכתבה הזו נתמקד בשאלה שמגיעה מיד אחר כך: כמה זה עולה והאם המחיר משתלם ביחס לחלופות.
למה ריבית על הלוואת גישור גבוהה יותר - ולמה זה לא בהכרח רע?
הלוואת גישור שונה ממשכנתא רגילה בעיקר במשך החיים המתוכנן שלה.
משכנתא יכולה להיפרס בבנקים עד 30 שנים, ובחלק מחברות המימון החוץ בנקאיות אפילו עד 40 שנים. הגוף המממן מקבל החזרים לאורך זמן ומבנה ההלוואה תוכנן מלכתחילה לתקופה ארוכה.
הלוואת גישור, לעומת זאת, עשוי להינתן לכמה חודשים או לתקופה קצרה אחרת, לרוב עד שלוש שנים, כאשר הפירעון תלוי באירוע עתידי - למשל מכירת הדירה הקיימת או קבלת ירושה.
מבחינת הגוף המממן קיימים כאן שני מרכיבים שמשפיעים על המחיר: תקופת אשראי קצרה יותר ואי ודאות לגבי המועד המדויק ורמת הוודאות שבו יתרחש הפירעון.
מבחינת הלקוח, השאלה המרכזית אינה רק "מה הריבית?", אלא:
כמה חודשים אשלם אותה וכמה יעלה לשלם אותה?
הלוואה עם ריבית שנתית גבוהה יחסית יכולה להיות זולה יותר מהלוואה בריבית נמוכה שנמשכת הרבה יותר זמן. כמו כן ישנן הלוואות שבהן הריבית מעט יותר נמוכה אך ישנן עמלות כמו עמלות הקמה ובמיוחד עמלות פרעון מוקדם, אשר בפועל גורמים לריבית האפקטיבית, כלומר לתשלום הכולל להיות יותר גבוה, למרות שהריבית הנקובה של ההלוואה יותר נמוכה.
כמה ריבית משלמים על הלוואת גישור?
אין תשובה אחת לשאלה כמה ריבית משלמים על הלוואת גישור. המחיר נקבע לפי נתוני העסקה, עמלות הפרעון וטיב הלקוח, ובעיקר לפי שישה גורמים.
1. משך תקופת הגישור
ככל שמקור הפירעון קרוב וברור יותר, תקופת אי הוודאות קצרה יותר.
גישור שמתוכנן לחודשים ספורים לאחר שכבר נמצא קונה לדירה שונה מגישור שנלקח כאשר הנכס אפילו לא הוצע למכירה.
2. הבטוחה
שווי הנכס, המשכנתא שכבר רשומה עליו והסכום שצפוי להישאר לאחר המכירה משפיעים על רמת הסיכון.
ככל שהבטוחה חזקה יותר ביחס לסכום המבוקש, כך תמונת האשראי עשויה להיות טובה יותר.
3. מקור הפירעון
הגוף המממן רוצה להבין מאיפה יגיע הכסף שיסגור את ההלוואה.
יש הבדל בין חוזה מכר שכבר נחתם, נכס שנמצא בשיווק במחיר ריאלי, ונכס שהלקוח רק מתכנן למכור בעתיד.
4. נתוני הלווה
הכנסות, התחייבויות קיימות, היסטוריית אשראי ויכולת לשלם ריבית שוטפת - כאשר מבנה ההלוואה דורש זאת - משפיעים גם הם על התנאים.
5. הגוף המממן
בנק וגוף מימון מורשה שאינו בנק, מעמידים אשראי לפי מסגרות ומדיניות חיתום שונות.
6. עמלות הפרעון
לכל גוף תעריפון עמלות שונה, ובמקרה שההלוואה הועמדה במקור לשנתיים אך הנכס נמכר אחרי שנה ונפרע לפני המועד הסופי, עלולים לחול קנסות פירעון. במקרה זה יש חשיבות מכרעת לעלות הפירעון המוקדם על מנת לחשב את הריבית האפקטיבית של ההלוואה בדיעבד. לכן בהלוואת גישור מומלץ להתבסס על מסלול בו ניתן לפרוע בכל עת ללא עמלת פרעון מוקדם.
הלוואת גישור חוץ בנקאית יכולה במקרים מסוימים לאפשר מבנה או פתרון שהבנק אינו מעמיד, אבל גם כאן התנאים נקבעים לפי נתוני הלקוח, הבטוחה והעסקה. לכן לא נכון להשוות שתי הצעות רק לפי שורת אחוז הריבית.
אחוז שנתי מול עלות כוללת: החשבון שבאמת חשוב
הדרך הטובה ביותר להבין את ההבדל היא בעזרת דוגמה. נניח שתי הלוואות של מיליון ש"ח. לצורך ההמחשה בלבד נניח שבשתיהן הקרן נפרעת בסוף התקופה, ללא הצמדה, עמלות או הוצאות נוספות:
גישור קצר | הלוואה ארוכה יותר | |
סכום ההלוואה | 1 מיליון ₪ | 1 מיליון ₪ |
ריבית שנתית להמחשה | 10% | 6% |
תקופה | 6 חודשים | 24 חודשים |
ריבית משוערת לתקופה | כ-50 אלף ₪ | כ-120 אלף ₪ |
סכום כולל לפירעון | כ-1.05 מיליון ש"ח | כ-1.12 מיליון ₪ |
פער בעלות הריבית הכוללת | כ-70 אלף ש"ח פחות | - |
הדוגמה נועדה להמחשה מתמטית בלבד. 10% ו-6% אינן ריביות המוצעות כאן על ידי קרדיט 360, ואינן משקפות בהכרח תנאי שוק. החישוב אינו כולל הצמדה, ריבית דריבית, עמלות, תשלומים שוטפים או תנאים נוספים. כל הצעת מימון נקבעת באופן פרטני.
הנקודה אינה שריבית גבוהה היא "טובה". הנקודה היא שאחוז שנתי מודד מחיר לשנה - והלוואת גישור לא בהכרח נמשכת שנה.
בדוגמה, ההלוואה בעלת הריבית הגבוהה יותר עולה פחות בשקלים משום שהיא נסגרת אחרי חצי שנה.
אבל יש גם צד שני: אם המכירה מתעכבת והגישור נשאר פתוח לתקופה ארוכה מהמתוכנן, אותה ריבית ממשיכה להצטבר - ואז התמונה יכולה להשתנות משמעותית.
הלוואת גישור - ריבית ממוצעת: למה אין מספר אחד?
אנשים שמבקשים לקבל הלוואת גישור מחפשים אולי לדעת מהי ריבית ממוצעת, ורוצים בדרך כלל נקודת ייחוס שתעזור להם להבין אם ההצעה שקיבלו סבירה. הבעיה היא שהממוצע עלול להטעות.
הלוואה לשלושה חודשים, כאשר קיים כבר הסכם מכר חתום, אינה דומה להלוואה לשנה כאשר הדירה עדיין לא הוצעה למכירה. גם הנכס, אחוז המימון, ההתחייבויות ומקור הפירעון יכולים להיות שונים לחלוטין.
לכן במקום לחפש מספר ממוצע אחד, כדאי להשוות כל הצעה באמצעות שלוש שאלות:
1. מה הריבית ובאיזה מסלול היא נקבעת?
2. אילו עמלות ועלויות נוספות קימות?
3. כמה יעלה לי לפרוע את ההלוואה מוקדם מהמתוכנן?
השאלה השלישית חשובה במיוחד. בהלוואת גישור, פירעון מוקדם בעקבות מכירת הנכס הוא לעיתים התרחיש הרצוי - לא אירוע חריג.
הלוואת גישור: סכום מקסימלי ותנאים
הסכום שניתן לקבל בהלוואת גישור אינו נגזר רק מהסכום שהלקוח צריך כדי להשלים את הרכישה החדשה. הגוף המממן בוחן בעיקר את שווי הבטוחה ואת הסכום שצפוי להישאר לאחר סילוק החובות הרשומים עליה.
לדוגמה, אם דירה צפויה להימכר בכ-3 מיליון ש"ח ועליה משכנתא קיימת של כמיליון ש"ח, קיימים לכאורה כ-2 מיליון ש"ח של הון בנכס לפני הוצאות ועלויות אחרות. אין פירוש הדבר שניתן לקבל אוטומטית הלוואת גישור של 2 מיליון ש"ח. סכום האשראי בפועל תלוי בשיעור המימון שהגוף מוכן לאשר, בשמאות, במקור הפירעון וביתר נתוני העסקה.
בדרך כלל ייבדקו בין היתר:
✔️ שווי הנכס והבטוחה
✔️ יתרת המשכנתא הקיימת
✔️ מקור פירעון מוגדר
✔️ הערכת זמן ריאלית למכירה
✔️ יכולת לשלם את הריבית בתקופת הגישור, אם נדרש תשלום שוטף
✔️ הסכם רכישה או מסמכים אחרים הקשורים לעסקה
גם להגדרת העסקה יש משמעות. מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הקיימת צריך לבדוק מראש כיצד הוא מוגדר בתקופת הביניים ומה יקרה אם המכירה תתעכב. על ההבדלים הרחבנו במדריך על משכנתא לדירה שניה.
כאשר נדרש סכום נקודתי שאינו מצדיק מבנה גישור מלא, ניתן לבחון גם הלוואה לכל מטרה כנגד הנכס, בהתאם לנתוני הלקוח והעסקה.
הלוואת גישור ארוכה: מה קורה כשהמכירה מתעכבת?
הסיכון המשמעותי בגישור הוא לא בהכרח יום קבלת ההלוואה - אלא היום שבו מגלים שהדירה לא נמכרה בזמן שתכננו.
הריבית ממשיכה להיצבר בהתאם להסכם. אם נדרשת הארכה של ההלוואה, התנאים להארכה תלויים בגוף המממן ובהסכם שנחתם, ועשויים להיות שונים מהתנאים המקוריים.
לכן הגוף המממן בוחן לא רק כמה שווה הדירה, אלא גם האם מחיר המכירה שהלקוח מתכנן הוא ריאלי.
שלושה צעדים יכולים לצמצם את הסיכון:
1. לתמחר את הנכס באופן ריאלי
שווי שמאי ומחיר שניתן לקבל בפועל אינם תמיד אותו דבר. תוכנית הגישור צריכה להתבסס על מחיר מכירה שניתן להשיג בפרק הזמן המתוכנן.
2. להתחיל את תהליך המכירה מוקדם
מי שממתין עד לאחר קבלת הגישור כדי להתחיל לשווק את הנכס מגדיל את הסיכון שהתקופה תתארך.
3. לקבוע מראש תוכנית חלופית
כדאי להחליט עוד לפני החתימה מה עושים אם אחרי מספר חודשים אין קונה: מורידים מחיר? מאריכים תקופה? עוברים למבנה מימון אחר?
כך זה נראה במקרה אמיתי: זוג רכש בית חדש לפני שמכר את הקיים, ונדרש לבנות פתרון שמנהל את תקופת הביניים בלי להכריח אותו למכור בלחץ.
האם כדאי לקחת הלוואת גישור?
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. במקום להתחיל מהריבית, כדאי לענות על חמש שאלות:
1. האם כבר יש קונה, הצעה רצינית או הסכם מכר לנכס הקיים?
2. האם מחיר המכירה שעליו אתם בונים ריאלי ביחס לשוק?
3. בתוך כמה חודשים אתם מעריכים שהכסף מהמכירה יהיה זמין?
4. האם בלי הגישור אתם עלולים לאבד את העסקה החדשה?
5. האם קיימת לכם חלופה אם המכירה מתעכבת?
ככל שמקור הפירעון ברור יותר והזמן הצפוי קצר יותר, הגישור הופך צפוי יותר מבחינת העלות והסיכון. כאשר התשובות מעורפלות, כדאי לבדוק גם חלופות לפני שמתחייבים.
מי שאינו בטוח בלוח הזמנים של המכירה יכול, במקרים המתאימים, לבחון קודם משכנתא על נכס קיים שאינה בנויה דווקא על פירעון במועד מכירת הנכס.
מתי גישור יכול לעלות פחות מהחלופה? מקרה אמיתי
במימון, לפעמים מבנה ההלוואה חשוב לא פחות מהריבית. באחת מעסקאות השבוע שלנו, לקוחה הקטינה את יתרת החוב באמצעות הון עצמי ולאחר מכן בנתה מחדש את המשכנתא כך שחלק ממנה נפרס בהחזר חודשי וחלק אחר הועמד כרכיב בלון לתקופה מוגדרת, כנגד מקור כספי שצפוי להתקבל בהמשך. המבנה אפשר להתאים את ההחזר למצבה כיום, במקום לפרוס את מלוא הסכום כהלוואה ארוכת טווח.
זו בדיוק החשיבה שצריך להפעיל גם בגישור: לא רק "איזו ריבית קיבלתי", אלא כמה זמן אני באמת צריך את הכסף ומה תהיה העלות עד למועד שבו אוכל לפרוע אותו.
טלי כהן, סמנכ"לית אשראי וחיתום בקרדיט 360 משכנתאות: "הטעות הנפוצה בהלוואת גישור היא להסתכל רק על אחוז הריבית השנתי. גישור נועד מראש לתקופה קצרה, ולכן חשוב יותר לחשב כמה ריבית ועלויות נוספות נשלם בפועל עד למכירת הנכס ולפירעון ההלוואה. במקביל צריך לבדוק גם את התרחיש הפחות נוח - מה יקרה אם המכירה תיקח יותר זמן מהמתוכנן."
קיבלתם הצעה להלוואת גישור ולא בטוחים אם המחיר הגיוני? בקרדיט 360 משכנתאות נשמח לבחון את מבנה המימון ואת החלופות בהתאם לנתונים שלכם.
שאלות ותשובות על ריבית בהלוואת גישור
כמה ריבית משלמים על הלוואת גישור?
ריבית על הלוואת גישור נקבעת לפי תקופת ההלוואה, שווי הבטוחה, מקור הפירעון, נתוני הלווה, עמלות הפרעון והגוף המממן. לכן אין שיעור אחד שמתאים לכל העסקאות, ויש להשוות גם את העלות הכוללת עד לפירעון ולא רק את אחוז הריבית השנתי.
למה ריבית על הלוואת גישור גבוהה ממשכנתא?
הלוואת גישור מיועדת בדרך כלל לתקופה קצרה ונשענת על אירוע עתידי, כמו מכירת נכס. אי הוודאות והמבנה הקצר משפיעים על תמחור ההלוואה, ולכן הריבית עשויה להיות גבוהה יותר ממשכנתא רגילה.
מה הריבית הממוצעת על הלוואת גישור?
אין ריבית ממוצעת אחת שנותנת תמונה אמינה. גישור לכמה חודשים עם הסכם מכר חתום שונה מאוד מגישור לתקופה ארוכה כאשר הנכס עדיין לא נמכר, ולכן נכון יותר להשוות הצעות לפי הנתונים הספציפיים והעלות הכוללת.
האם כדאי לקחת הלוואת גישור?
הלוואת גישור יכולה להתאים כאשר קיים פער זמני וברור בין מועד התשלום על הנכס החדש לבין קבלת הכסף ממכירת הנכס הקיים. ככל שמועד הפירעון פחות ודאי, חשוב יותר לבחון את הסיכון ואת החלופות.
מה הסכום המקסימלי בהלוואת גישור?
הסכום המקסימלי אינו נקבע רק לפי הצורך של הלקוח ותלוי במספר גורמים. הוא תלוי בשווי הנכס, במשכנתא הקיימת עליו, בשיעור המימון שהגוף המממן מאשר, במקור הפירעון ובנתוני הלווה.
מה קורה אם לא מוכרים את הדירה בזמן?
אם הנכס לא נמכר בזמן, הריבית ממשיכה להיצבר בהתאם לתנאי ההלוואה. אפשרות להאריך את הגישור והתנאים לכך תלויים בהסכם ובגוף המממן, ולכן חשוב לבנות מראש תרחיש חלופי.
האם יש עמלת פירעון מוקדם בהלוואת גישור?
הדבר תלוי במסלול ובתנאי ההלוואה. מאחר שפירעון מוקדם הוא תרחיש שכיח ואף רצוי בגישור, חשוב לבדוק מראש אם קיימות עמלות פירעון מוקדם, לרבות עמלות היוון ועמלת אי-הודעה או עלויות אחרות הקשורות בסגירת ההלוואה.
גילוי נאות
קרדיט 360 משכנתאות בע"מ ח.פ. 516567393 (להלן: "קרדיט 360") הינה חברת מימון העוסקת במתן משכנתאות. קרדיט 360 בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (מספר רישיון: 66562) ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.
הדוגמאות המספריות והריביות במאמר נועדו להמחשה בלבד ואינן משקפות ריבית, הצעה או תנאים של קרדיט 360. החישובים אינם כוללים בהכרח את כלל העמלות, ההצמדות והעלויות האפשריות.
ט.ל.ח. פרסומת. אין לראות באמור לעיל כל מצג, הצעה, שידול, ייעוץ או התחייבות להענקת הלוואה או אשראי. הצעת ההלוואה/האשראי תינתן בכפוף לנתונים האישיים של כל לקוח, בכפוף לשיקול דעתה הבלעדי ולתנאים שייקבעו על ידי קרדיט 360 בלבד. תנאי ההלוואה/האשראי הסופיים ייקבעו בהתאם לנתוני הלקוח והעסקה. לתשומת ליבך, לפני הגשת בקשה להלוואה, כדאי לבדוק האם היא מתאימה לצרכיך והאם באפשרותך לעמוד בהחזריה. אי-עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
מסקנות
ריבית על הלוואת גישור היא רק חלק מהמחיר. בגלל שמדובר במימון שנועד לתקופה מוגבלת, משך ההלוואה ומועד הפירעון יכולים להשפיע על העלות הכוללת לא פחות מאחוז הריבית עצמו. לפני שמחליטים, חשוב לחשב כמה תעלה ההלוואה עד למכירה, לבדוק את תנאי הפירעון המוקדם ולהכין מראש תוכנית למקרה שבו המכירה מתעכבת.