עסקת השבוע: רוכשים בית חדש לפני שמוכרים את הקיים? כך בנינו פתרון מימון לתקופת המעבר!

רכישת בית חדש לפני מכירת הנכס הקיים היא אחד האתגרים המורכבים ביותר בעסקאות של משפרי דיור. המשפחה רוצה להתקדם לבית הבא, לעמוד בלוח התשלומים מול המוכר ולשמור על העסקה - אבל מרבית ההון המיועד לרכישה, או כולו, עדיין נמצא בנכס הקיים.

זה בדיוק היה המצב בעסקה שהגיעה אלינו: בני זוג ביקשו לרכוש בית חדש בשווי של כ-5.5 מיליון ש"ח, לפני שהשלימו את מכירת הבית הקיים שבבעלותם. הם נזקקו ל-6.5 מיליון ש"ח, כדי לאפשר את רכישת הנכס החדש, סילוק משכנתא קיימת, סגירת התחייבויות נוספות - ולבניית מבנה החזר שמתאים לתקופת המעבר.

כדי לאפשר את המהלך, נדרש פתרון רחב יותר ממשכנתא רגילה. כזה שבוחן יחד את שני הנכסים, את לוח התשלומים, את השמאויות, את ההתחייבויות הקיימות, את ההכנסות ואת יכולת ההחזר עד למכירת הנכס הקיים.

בעסקאות של רכישה לפני מכירה, האתגר המרכזי הוא לא רק גובה המימון. האתגר האמיתי הוא התזמון. בני הזוג החזיקו בנכס קיים, עם משכנתא שיש לסלק, ובמקביל ביקשו להתקדם לרכישת נכס חדש. מכירת הנכס הקיים הייתה אמורה לספק חלק משמעותי מהמקורות להשלמת העסקה, אבל המכירה צפויה הייתה להתבצע רק לאחר התקדמות ברכישת הבית החדש.

לכך נוספו התחייבויות נוספות לסילוק, שהיה צורך להביא בחשבון כחלק ממבנה המימון הכולל במטרה להפחית את נטל ההתחייבות הקיימות של הלקוחות, ואף לשפר את התזרים החודשי של הזוג

לאחר קבלת השמאויות, התמונה התחדדה: שווי הנכס הקיים הוערך בכ-4.5 מיליון ש"ח, שווי הנכס הנרכש הוערך בכ-6 מיליון ש"ח, ומחיר הרכישה בחוזה עמד על כ-5.5 מיליון ש"ח. הפערים בין ההערכות המקוריות, השמאויות בפועל ומחיר החוזה חייבו התאמה מחודשת של מבנה העסקה, שיעור המימון, ההתניות וסדר שחרור הכספים.

במילים אחרות, זה לא תיק שהיה מספיק לבדוק בו "כמה משכנתא אפשר לקבל". היה צריך להבין את העסקה כולה:

✔️ שווי הנכס הקיים לפי שמאות
✔️ שווי הנכס הנרכש ומחיר החוזה
✔️ יתרת המשכנתא הקיימת לסילוק
✔️ התחייבויות נוספות שצריך לסגור
✔️ פרק הזמן הדרוש למכירת הנכס הקיים
✔️ שיעור המימון בסוף תקופת הגישור
✔️ לוח תשלומים שמאפשר להשלים את הרכישה בלי להפעיל לחץ מיותר על הלקוחות

הפתרון: משכנתא לטווח ארוך לצד הלוואת גישור

בקרדיט 360 משכנתאות נבנה פתרון מימון שהתבסס על שני רכיבים משלימים.

הרכיב הראשון היה משכנתא ארוכת טווח בסך של כ-3 מיליון ש"ח, כחלק ממבנה המימון הקבוע של הנכס החדש.

הרכיב השני היה הלוואת גישור בסך של כ-3.5 מיליון ש"ח לתקופה של 12 חודשים. רכיב הגישור נועד לאפשר לבני הזוג להשלים את רכישת הבית החדש, לסלק התחייבויות קיימות ולהמתין למכירת הנכס הקיים. לאחר המכירה, תמורת הנכס הקיים אמורה לשמש לפירעון רכיב הגישור.

בעסקאות רכישה לפני מכירה, פתרון המימון חייב להתאים לציר הזמן של הלקוח.

מתי נדרש התשלום למוכר?
מתי צפויה להתקבל התמורה ממכירת הנכס הקיים?
אילו התחייבויות צריך לסלק בדרך?
מה קורה אם המכירה מתעכבת?
ומהו ההחזר שהלקוחות יכולים לשאת בתקופת המעבר?

במקרה הזה, השילוב בין נכס קיים, נכס נרכש, התחייבויות קיימות, הכנסות שוטפות ושמאויות עדכניות חייב פתרון גמיש יותר ממסלול רגיל. לכן נבנה מבנה שמפריד בין רכיב זמני - גישור עד למכירת הנכס הקיים - לבין רכיב קבוע של מימון לטווח ארוך.

את הטיפול בעסקה מטעם קרדיט 360 משכנתאות ליווה עומרי בן חיון, מצוות המשכנתאות של החברה. במסגרת העבודה על התיק נבחנו נתוני הלקוחות, השמאויות, ההתחייבויות הקיימות ולוח התשלומים, ובוצעו ההתאמות הנדרשות כדי לבנות מבנה מימון שתואם את צורכי העסקה.