"המקרה ממחיש גם את החשיבות של בחינת מכלול הנתונים: שווי הנכס, היקף החובות הקיימים, יכולת ההחזר, תנאי השעבוד ומטרת המימון. במשכנתא הפוכה, בפרט, חשוב להבין אם נדרשים תשלומים שוטפים ומהן ההשלכות ארוכות הטווח של ההלוואה".נכס מגורים שנצבר בו הון משמעותי לאורך השנים יכול לפתוח אפשרויות מימון גם בגיל השלישי. כאשר על הנכס כבר רשומה משכנתא, נדרש פתרון שמתייחס לא רק לסכום המבוקש, אלא גם להסדרת ההתחייבויות הקיימות ובניית מסלול החזר מתאים.
זה היה המקרה של בני זוג מירושלים, שפנו לקרדיט 360 בבקשה לקבלת משכנתא הפוכה בהיקף של 1.2 מיליון ש"ח, כנגד דירה קיימת שבבעלותם.
שווי הדירה שהוצגה במסגרת הבקשה עמד על כ-3.25 מיליון ש"ח. לצד שווי הנכס, הייתה רשומה עליו יתרת משכנתא של כ-125 אלף ש"ח.
כדי להעמיד את המימון החדש באמצעות שעבוד ראשון של הנכס, נדרש תחילה להסדיר את המשכנתא הקיימת ולתכנן את ביצוע העסקה בהתאם. מעבר לכך, מאחר שמדובר בבני זוג בגיל השלישי, היה צורך לבחון את מבנה המימון המתאים להם, את תקופות ההחזר ואת ההתחייבות החודשית הנלווית להלוואה.
הפתרון: מימון בשני שלבים במסגרת משכנתא הפוכה
לאחר בחינת מצבם הכולל, בנינו מתווה מימון שכלל הלוואה של 1.2 מיליון ש"ח, המהווה כ-37% משווי הנכס.
המתווה התבסס על שני מסלולי החזר: מסלול בהיקף של 125 אלף ש"ח לתקופה של חמש שנים, ומסלול נוסף בהיקף של כ-1.1 מיליון ש"ח לתקופה של עד 30 שנה, בכפוף לתנאי ההלוואה.
ביצוע המימון תוכנן בשני שלבים. תחילה, סילוק המשכנתא הקיימת. לאחר מכן, בכפוף לקבלת אישורי הסילוק והסדרת רישום השעבוד בדרגה ראשונה לטובת קרדיט 360, ניתן להתקדם לשלב הבא בהעמדת המימון.
חשוב להדגיש כי אף שמדובר במשכנתא הפוכה, המתווה שנבחן במקרה הזה כלל החזרים חודשיים שוטפים, ולא דחייה מלאה של התשלומים.
מה אפשר ללמוד מהעסקה?
משכנתא קיימת אינה שוללת בהכרח אפשרות לקבלת מימון חדש על בסיס אותו נכס. במקרים המתאימים ניתן לבחון פתרון שמשלב סילוק של התחייבות קיימת והעמדת אשראי נוסף, תוך התאמת מבנה ההלוואה לנתונים הפיננסיים ולשווי הבטוחה.
עו"ד אסף בדור, מנהל צוות משכנתאות בקרדיט 360 משכנתאות: "המקרה ממחיש גם את החשיבות של בחינת מכלול הנתונים: שווי הנכס, היקף החובות הקיימים, יכולת ההחזר, תנאי השעבוד ומטרת המימון. במשכנתא הפוכה, בפרט, חשוב להבין אם נדרשים תשלומים שוטפים ומהן ההשלכות ארוכות הטווח של ההלוואה".
מסקנות
מקרה זה מוכיח כי קיומה של משכנתא קיימת על נכס אינו מהווה חסום מוחלט לקבלת מימון חדש בגיל השלישי. באמצעות תכנון מותאם אישית הכולל מתווה בשני שלבים - סילוק החוב הקיים והסדרת שעבוד בדרגה ראשונה - ניתן לנצל את ההון הנצבר בנכס כדי להעמיד אשראי משמעותי. העסקה מדגישה את החשיבות של בחינה מקיפה של יחס המימון, יכולת ההחזר החודשית ומבנה ההלוואה, ומראה כי גם במסגרת משכנתא הפוכה ניתן לשלב החזרים שוטפים המותאמים לצורכי הלווים ולטווח הארוך.