קבוצת רכישה: איך זה עובד, ממה להיזהר ואיך מממנים את הפרויקט

קבוצת רכישה היא דרך אחרת להגיע לדירה: במקום לרכוש דירה מוכנה מיזם, קבוצת אנשים מתאגדת, רוכשת קרקע ומקדמת יחד את התכנון והבנייה.

המודל עשוי לחסוך חלק מהעלויות שקיימות בפרויקט יזמי רגיל, אבל יש לכך מחיר ברור: חברי הקבוצה אינם רק רוכשים. במידה רבה, הם גם הצד שנושא בסיכון של הפרויקט - בעלויות, בעיכובים, במימון ואחראים להחלטות שיתקבלו בדרך.

המחיר המשוער עשוי להיות נמוך יותר, אבל לפני החתימה צריך להבין מי מנהל את הקבוצה, מה בדיוק כתוב בהסכם, כיצד נשמר הכסף, מהם המיסים שצריך לשלם, מה קורה במקרה של חריגה בתקציב, ואיך כל חבר אמור לממן את חלקו עד להשלמת הבנייה.

מה היא קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא התאגדות של רוכשים פרטיים שרוכשים יחד קרקע ומקדמים עליה פרויקט בנייה באמצעות מארגן, אנשי מקצוע, קבלן וספקים שהם מתקשרים איתם.

בשונה מרכישה מקבלן, אין יזם שמוכר לחברי הקבוצה דירה מוגמרת במחיר סופי ולוקח על עצמו את מלוא האחריות העסקית לביצוע הפרויקט.

זהו גם מקור היתרון וגם מקור הסיכון.

בקבוצת רכישה, חברי הקבוצה עשויים ליהנות מחיסכון בחלק מהרווח היזמי ומגמישות בהליכים, אבל הם חשופים יותר לשינויים במחיר הבנייה, לוחות הזמנים, עלויות המימון ותלויים בהחלטות הקבוצה.

מודל קבוצת רכישה: איך זה עובד שלב אחר שלב?

הקמת קבוצת רכישה כוללת כמה שלבים, ובכל אחד מהם האחריות והסיכון מתחלקים בצורה שונה.

1. הקמת הקבוצה
מארגן קבוצת רכישה מאתר הזדמנות, מגבש את הקבוצה ומציג את מבנה הפרויקט. חשוב להבין כבר בשלב הזה מה תפקיד המארגן, מה הוא מקבל ומתי מסתיימת האחריות שלו.

2. חתימה על הסכם קבוצת רכישה
ההסכם מסדיר את היחסים בין החברים: מנגנון קבלת החלטות, תשלומים, חריגות, פרישת חבר, ניהול כספים והתחייבויות כלפי הקבוצה.

3. רכישת הקרקע
חברי הקבוצה רוכשים יחד את הזכויות בקרקע ומשלמים את המס החל בהתאם למבנה העסקה ולדין.

4. תכנון וקבלת היתרים
הקבוצה מקדמת את התכנון, היועצים וההיתרים. עיכוב בשלב הזה יכול להשפיע ישירות על לוח הזמנים ועל התקציב.

5. בחירת קבלן מבצע וספקים
חברי הקבוצה, באמצעות הגורמים שהוסמכו לכך, מתקשרים עם הקבלן והספקים. מחיר הבנייה אינו בהכרח "מחיר דירה סופי" כפי שקיים ברכישה מקבלן.

6. ליווי ומימון הבנייה
הגוף המלווה בוחן את הפרויקט, את חברי הקבוצה ואת מבנה ההון, ומעמיד מימון בהתאם להתקדמות ולתנאים שנקבעו.

7. ביצוע הבנייה
התשלומים לקבלן משוחררים בהתאם להתקדמות, לתקציב ולמנגנוני הבקרה שנקבעו.

8. רישום הדירות
לאחר השלמת הפרויקט מתבצעים הרישומים הנדרשים והזכויות של כל חבר מוסדרות בהתאם למבנה המשפטי של הפרויקט.

מה תפקיד המארגן?

מארגן קבוצת רכישה הוא גורם משמעותי בהקמת הפרויקט, אבל הוא אינו יזם שמתחייב למחיר סופי ולמועד מסירה. חשוב לבדוק בהסכם מה בדיוק הוא מתחייב לעשות, מה גובה דמי הארגון, מהן סמכויותיו, מי מחליף אותו במקרה הצורך ומה קורה לאחר שהקבוצה כבר הוקמה.

חשוב לא פחות להסדיר מראש את ניהול כספי קבוצת הרכישה ואת הבקרה התקציבית. מי רשאי לחתום, מי מאשר תשלומים, מי מבקר את התקציב ואיך חברי הקבוצה מקבלים מידע.

קבוצת רכישה: ממה להיזהר?

קבוצת רכישה אינה בהכרח עסקה מסוכנת, אבל הסיכונים בה שונים מרכישת דירה מקבלן. לכן כדאי להכיר אותם לפני החתימה.

1. חריגה מהתקציב

המחיר שמוצג בתחילת הדרך הוא אומדן. עלויות בנייה, מימון, יועצים, היטלים ושינויים בתכנון יכולים להעלות את העלות הסופית.

מה בודקים לפני שחותמים?
את בסיס התקציב, הרזרבה שנכללה בו, מנגנון אישור החריגות ומי מחויב להזרים כסף נוסף במקרה הצורך.

2. עיכובים בפרויקט

הליך תכנוני שמתארך, עיכוב בהיתר, החלפת קבלן או קושי במימון יכולים לדחות את השלמת הבנייה.

מה בודקים לפני שחותמים?
את מצב התכנון בפועל, לוח הזמנים, ההנחות שעליהן הוא מבוסס ומה קורה אם מועד היעד נדחה.

3. חבר שלא עומד בתשלומים

בקבוצה, קושי של חבר אחד יכול להפוך לבעיה של כולם. אם חבר אינו מעביר את ההון שנדרש ממנו, הקבוצה עדיין צריכה לעמוד בהתחייבויות כלפי הקרקע, הקבלן והגוף המלווה.

מה בודקים לפני שחותמים?
מנגנון טיפול בחבר שמפר התחייבות, אפשרות להחליפו, מכירת זכויותיו והאופן שבו מכסים פער זמני.

4. תלות במארגן ובניהול הקבוצה

כשהקבוצה תלויה מאוד באדם או בגוף אחד, שינוי באינטרסים שלו או הפסקת פעילות עלולים להקשות על הפרויקט.

מה בודקים לפני שחותמים?
את ההסכמים, חלוקת הסמכויות ומנגנון החלפת בעלי תפקידים.

5. סיכון תכנוני

זכויות בנייה, היתר או תכנון שאינם סופיים עלולים לשנות את מספר הדירות, שטחן, עלויות הבנייה או לוח הזמנים.

מה בודקים לפני שחותמים?
את המצב התכנוני בפועל, ולא רק את התוכנית שמוצגת במצגת השיווקית.

6. אין בהכרח ערבות חוק מכר

זה אחד ההבדלים החשובים ביותר לעומת רכישה מקבלן. זו סיבה חשובה לכך שמומלץ לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין עצמאי שמייצג את האינטרסים שלכם - ולא להסתמך רק על עורך הדין של המארגן או של הקבוצה.

למה חבר בקבוצת רכישה לא מקבל בדרך כלל ערבות חוק מכר?

ברכישת דירה מקבלן, החוק מחייב במקרים הרלוונטיים העמדת בטוחה לכספים ששילם הרוכש.

בקבוצת רכישה אמיתית המצב שונה. החבר אינו רוכש דירה מוגמרת ממוכר, אלא משתתף ברכישת הקרקע ובהקמת הפרויקט. לכן חברי קבוצת רכישה אינם זכאים בדרך כלל להגנות של חוק המכר כפי שמקבל רוכש דירה מקבלן.

עם זאת, חשוב להדגיש: הכותרת "קבוצת רכישה" אינה מספיקה. ביולי 2026 קבע בית המשפט במקרה שנדון בעקבות עמדת ממונה חוק המכר כי עסקה שהוצגה כקבוצת רכישה הייתה למעשה מכירת דירות, ולכן חלו עליה חובות חוק המכר. המבחן הוא מהות מערכת היחסים והסיכונים בפועל.

למידע נוסף ניתן לקרוא בהרחבה על ערבות חוק מכר. בקבוצת רכישה ההגנה נבנית בדרך אחרת - באמצעות ההסכם, מבנה הליווי והבטוחות שהקבוצה דואגת להן.

בין הכלים שניתן להסדיר:

✔️ חשבון ליווי ייעודי
✔️ מנגנון בקרה על שחרור כספים
✔️ ערבויות ביצוע של הקבלן
✔️ ביטוחים
✔️ סמכויות חתימה ובקרה מוגדרות
✔️ דיווח שוטף לחברי הקבוצה

המבנה המדויק תלוי בהסכמים ובגוף המלווה.

מימון קבוצת רכישה: ליווי, הון עצמי ומה קורה כשחסר?

מימון קבוצת רכישה בנוי אחרת ממשכנתא רגילה לרכישת דירה מוכנה.

בשלב הראשון, הקבוצה צריכה לממן את רכישת הקרקע. במקרים רבים חלק משמעותי מהסכום מגיע מההון העצמי של החברים, ולעיתים משולב גם מימון כנגד הקרקע.

לאחר מכן מגיע שלב הבנייה. במסגרת ליווי קבוצת רכישה הבנק או גוף מימון אחר פותח חשבון ליווי ומשחרר כספים בהתאם להתקדמות הפרויקט ולתנאים שנקבעו.

לפני פתיחת הליווי, הגוף המממן ירצה להבין האם הפרויקט כלכלי, כמה הון עצמי יש לקבוצה, מה מצב ההיתרים, מי חברי הקבוצה ומהן עלויות הבנייה.

אחד הכלים המרכזיים לבדיקת הכדאיות הוא דוח אפס שבוחן את העלויות, ההכנסות, לוחות הזמנים והרווחיות או העודפים הצפויים בפרויקט.

ומה קורה כשחסר הון?

פער יכול להיווצר מכמה סיבות:

• חריגה מעלויות הבנייה

• חבר שלא מצליח לעמוד בתשלום

• דרישת הון גבוהה יותר מהצפוי

• שינוי בתכנון או בלוח הזמנים

הפתרון אינו תמיד זהה. לעיתים נדרשת הזרמת הון נוספת מהחברים, לעיתים ניתן להכניס חבר אחר במקום מי שאינו עומד בהתחייבויות, ובמקרים מסוימים אפשר לבחון שכבת מימון משלימה.

אני לא מכיר פתרון כזה בקבוצות רכישה – משה/אלעד – אתם מכירים? זה רלוונטי להתייחס לזה בכלל?

איך חבר בקבוצת רכישה מממן את הדירה שלו?

זו אחת השאלות החשובות ביותר למצטרף - ולעיתים היא נשאלת מאוחר מדי.

בקבוצת רכישה, החבר אינו מקבל ביום הראשון דירה גמורה שניתן לרשום עליה משכנתא רגילה. הוא משלם בשלבים: תחילה עבור חלקו בקרקע ובהמשך עבור חלקו בעלויות הבנייה.

לכן גם המימון האישי צריך להיבנות בהתאם לשלבים.

בשלב הקרקע, החבר עשוי להזדקק להון עצמי משמעותי או למימון שמתאים לזכויות שיש לו באותו שלב. ככל שהפרויקט מתקדם והזכויות מתגבשות, גם מבנה המימון יכול להשתנות.

לא כל בנק מממן חברי קבוצות רכישה באותו אופן, והתנאים אינם בהכרח זהים למשכנתא רגילה לרכישת דירה מוכנה.

הבעיה המעשית בולטת במיוחד אצל מי שנדרש להביא הון גבוה בשלב מוקדם, לפני שקיימת דירה מוגמרת שאפשר לשעבד.

חבר שבבעלותו נכס אחר יכול במקרים מתאימים לבחון משכנתא על נכס קיים כדי לגייס חלק מההון הנדרש.

הכלל החשוב ביותר הוא לסגור את תוכנית המימון האישית לפני ההצטרפות לקבוצה. חבר שמגלה באמצע הדרך שאינו יכול לעמוד בדרישת ההון לא פוגע רק בעצמו - הוא עלול להשפיע על הקבוצה כולה.

למארגנים: ליווי קבוצות רכישה ומימון הפרויקט

עד כאן עסקנו בעיקר בצד של חברי הקבוצה. למארגנים, האתגר המרכזי הוא אחר: לבנות מראש פרויקט שניתן גם לממן.

כדי לקבל ליווי קבוצת רכישה, הגוף המממן יבקש בדרך כלל תמונה מלאה של הפרויקט:

✔️ המבנה המשפטי של הקבוצה
✔️ הסכמי החברים
✔️ מצב הקרקע והזכויות
✔️ תקציב מלא
✔️ דוח אפס
✔️ לוח זמנים
✔️ הון עצמי
✔️ מנגנון בקרה תקציבית וניהול כספים
✔️ בטוחות

במקרים שבהם תנאי הבנק אינם מתאימים למבנה הקבוצה, או כאשר יש צורך במבנה גמיש יותר, ניתן לבחון גם מימון חוץ בנקאי לקבוצות רכישה באמצעות גוף מימון מורשה.

מימון קבוצת רכישה הוא חלק מתחום רחב יותר של מימון נדל"ן ליזמים עם אותם עקרונות של הון עצמי, בטוחות, תזרים וליווי.

במקרים המתאימים מימון חוץ בנקאי לנדל"ן מגוף מורשה יכול להיבחן כחלופה או כהשלמה לליווי הבנקאי.

קרדיט 360 מימון נדל"ן היא חלק מקבוצת קרדיט 360, הפועלת באמצעות חברה בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מטעם רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, מספר רישיון 66562. בקרדיט 360 מימון נדל"ן ניתן לבחון פתרונות מימון לקבוצות רכישה בהתאם למבנה הפרויקט, ההון העצמי, הבטוחות ויכולת הביצוע.

דקל בראל, מנכ"ל קרדיט 360 מימון נדל"ן:

"קבוצת רכישה יכולה לייצר הזדמנות, אבל חשוב להבין שהחבר בקבוצה אינו קונה מוצר מוגמר מיזם. הוא נכנס לפרויקט ונושא יחד עם יתר החברים בסיכונים של תקציב, לוחות זמנים ומימון. לכן לפני שמצטרפים צריך לבדוק לא רק את המחיר המשוער של הדירה, אלא גם את מבנה הקבוצה, הבטוחות, מנגנון קבלת ההחלטות ותוכנית המימון עד למסירה."

מארגנים קבוצת רכישה? נשמח לבחון את מבנה המימון של הפרויקט.

שאלות ותשובות על קבוצת רכישה

מה זה קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא התאגדות של מספר רוכשים שקונים יחד קרקע ומקדמים עליה פרויקט בנייה באמצעות אנשי מקצוע וקבלן שהם מתקשרים איתם. בשונה מרכישה מיזם, חברי הקבוצה משתתפים גם בסיכון ובניהול של הפרויקט.

האם קבוצת רכישה באמת זולה יותר מקנייה מקבלן?

קבוצת רכישה עשויה לחסוך חלק מהרווח היזמי ועלויות נוספות, אך המחיר בתחילת הדרך אינו תמיד המחיר הסופי. חריגות בנייה, מימון, עיכובים ושינויים בתכנון יכולים להגדיל את העלות.

קבוצת רכישה - ממה להיזהר?

הסיכונים המרכזיים כוללים חריגות תקציב, עיכובים, חברים שאינם עומדים בתשלומים, תלות במארגן, קשיים בהיתרים והיעדר חלק מההגנות שקיימות ברכישה רגילה מקבלן. לפני ההצטרפות חשוב לבדוק את ההסכם, התקציב, מנגנוני הבקרה ותוכנית המימון.

האם חבר בקבוצת רכישה מקבל ערבות חוק מכר?

בקבוצת רכישה אמיתית, חברי הקבוצה אינם מקבלים בדרך כלל ערבות חוק מכר כמו רוכשי דירה מקבלן. ההגנות שלהם נקבעות בהסכם, במבנה הליווי ובבטוחות שהקבוצה דואגת להן. כאשר העסקה רק מוצגת כקבוצת רכישה אך בפועל מתנהלת כמכירת דירות, הדין עשוי להיות שונה.

איך מממנים קבוצת רכישה?

מימון קבוצת רכישה משלב בדרך כלל הון עצמי של החברים עם ליווי פיננסי לבנייה. הגוף המלווה בוחן את הפרויקט, ההסכמים, ההיתרים, התקציב והיכולת הכלכלית של הקבוצה לפני העמדת המימון.

איך חבר בקבוצת רכישה מממן את הדירה שלו?

חבר בקבוצת רכישה נדרש בדרך כלל להביא כסף בשלבים - תחילה לרכישת הקרקע ובהמשך לבנייה. תוכנית המימון צריכה להיבנות בהתאם, ולעיתים אפשר לשלב הון עצמי, מימון דרך הליווי או מימון כנגד נכס אחר.

מה תפקיד המארגן בקבוצת רכישה?

מארגן קבוצת רכישה מסייע בגיבוש הקבוצה ובהקמת הפרויקט בהתאם להסכמים שנחתמו. הוא אינו בהכרח יזם שמתחייב למחיר דירה סופי, ולכן חשוב לבדוק מראש את סמכויותיו, חובותיו ודמי הארגון.

גילוי נאות

קרדיט 360 מימון נדל"ן בע"מ ח.פ. 516567393 (להלן: "קרדיט 360") היא חברת מימון העוסקת במימון יזמים ופרויקטי נדל"ן. קרדיט 360 בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (מספר רישיון: 66562) ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.

המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, השקעות או התחייבות למימון. מבנה קבוצת רכישה, תחולת חוק המכר, חבות המס, הבטוחות ומבנה המימון עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות העסקה ולהסכמים.

ט.ל.ח. פרסומת. אין לראות באמור לעיל כל מצג, הצעה, שידול, ייעוץ או התחייבות להענקת הלוואה או אשראי. הצעת ההלוואה/האשראי תינתן בכפוף לנתוני הלקוח והפרויקט, לשיקול דעתה הבלעדי ולתנאים שייקבעו על ידי קרדיט 360 בלבד. תנאי ההלוואה/האשראי הסופיים ייקבעו בהתאם לנתוני העסקה, הבטוחות והלווה. אי-עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.