"בעסקה הזו, הדירה הקיימת הייתה הבסיס לבחינת המימון לרכישת המגרש. לצד שווי הנכס, היה חשוב לבדוק את ההכנסות וההתחייבויות של בני הזוג ולתכנן את סדר העברת הכספים. המטרה הייתה לבנות מתווה שמתייחס גם לתשלומים הנדרשים בעסקה וגם להחזר החודשי שהמשפחה תצטרך לשלם בהמשך."אנשים רבים מעוניינים לבצע עסקאות נדל"ן, אך זקוקים להון זמין כדי להוציא את התוכניות לפועל. בקרדיט 360 משכנתאות אנחנו בונים פתרונות מימון גמישים ומותאמים אישית, מבוססי נכסים, שיכולים לאפשר לממן את הרכישה הבאה באמצעות הנכס שכבר בבעלותם - בלי למכור אותו. הניסיון המקצועי, החשיבה היצירתית והליווי האישי מאפשרים לנו לבחון כיצד לקדם כל עסקה, תוך התאמת המימון לצורכי הלקוחות וליכולת ההחזר שלהם.
כך לדוגמה – פנו אלינו בני זוג בשנות ה-40 לחייהם אשר ביקשו לרכוש מגרש ולהשלים את המימון באמצעות הדירה שכבר בבעלותם בכפר סבא. שווי הדירה, כ-4 מיליון ש"ח, איפשר לבחון בקשה למימון של 350 אלף ש"ח כנגד הנכס הקיים.
הבקשה כללה חלוקה ברורה: כ-290 אלף ש"ח לטובת רכישת המגרש לפי הסכם המכר, ועוד כ-60 אלף ש"ח שיועברו לחשבון בני הזוג לאחר העברת הזכויות. לצד בחינת סכום ההלוואה וההחזר החודשי, היה צורך לתכנן גם מתי ישוחרר כל חלק מהמימון.
האתגר: להשלים את המימון ולהתאים את ההחזר למשפחה
הדירה בכפר סבא סיפקה בטוחה משמעותית ביחס לסכום המבוקש, אך בדיקת הבקשה לא הסתיימה בשווי הנכס. הכנסות בני הזוג כללו הכנסה מעבודה, פעילות עצמאית וקצבאות, ונבדקו במסגרת הטיפול בתיק.
לצד ההכנסות נבחנו גם הלוואות קיימות, שלא נועדו להיפרע במסגרת המהלך. המשמעות הייתה שההחזר על המימון החדש יתווסף לתשלומים שכבר קיימים, ולא יחליף אותם.
הבחינה התמקדה בארבעה נושאים מרכזיים:
שווי הדירה הקיימת והיקף המימון המבוקש כנגדה.
מקורות ההכנסה וההתחייבויות של בני הזוג.
ההחזר החודשי שנוסף לתקציב המשפחתי.
חלוקת הכספים בין תשלום עבור המגרש לבין הסכום שיועבר לאחר העברת הזכויות.
הפתרון שנבחן: מימון כנגד הדירה והעברת כספים בשלבים
המתווה שנבחר היה 350 אלף ש"ח במסלול פריים, עם החזר חודשי של קרן וריבית לפי לוח שפיצר. הבקשה הוגשה בפריסה ל-30 שנה. זהו מסלול בריבית משתנה, ולכן הסכום עשוי להשתנות במהלך התקופה. כמו כן המסלול 100% לרוב אין עמלות היוון במסגרת פרעון מוקדם.
שיעור המימון בבקשה עמד על כ-9% משווי הדירה. לצד הנתון הזה, המתווה התייחס גם לאופן השימוש בכסף: עיקר הסכום נועד לרכישת המגרש, והיתרה להעברה לחשבון הלקוחות רק לאחר העברת הזכויות.
כך ניתן היה לבחון את המהלך כולו במסגרת אחת - הבטוחה, מטרת המימון, סדר העברת הכספים וההחזר הצפוי.
עו"ד אסף בדור, מנהל צוות משכנתאות בקרדיט 360 משכנתאות: "בעסקה הזו, הדירה הקיימת הייתה הבסיס לבחינת המימון לרכישת המגרש. לצד שווי הנכס, היה חשוב לבדוק את ההכנסות וההתחייבויות של בני הזוג ולתכנן את סדר העברת הכספים. המטרה הייתה לבנות מתווה שמתייחס גם לתשלומים הנדרשים בעסקה וגם להחזר החודשי שהמשפחה תצטרך לשלם בהמשך."
מסקנות
נכס קיים יכול לשמש בסיס למימון רכישה נוספת, אך ההתאמה לעסקה תלויה גם בהכנסות, בהתחייבויות ובתנאי התשלום. במקרה הזה נבחן מימון של 350 אלף ש"ח כנגד דירה בשווי של כ-4 מיליון ש"ח, תוך הפרדה בין הכסף המיועד לרכישת המגרש לבין הסכום שיועבר ללקוחות לאחר העברת הזכויות.