מהי ערבות חוק מכר?
ערבות חוק מכר היא בטוחה שהקבלן חייב לתת לרוכש דירה חדשה, כדי להבטיח את הכספים ששולמו על הדירה במקרה שבו הקבלן לא יוכל להשלים את הבנייה ולמסור את הדירה. החובה הזו קבועה בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
במילים פשוטות: רוכשי דירות משלמים לעיתים מאות אלפי שקלים ואף יותר על דירה שעדיין לא נבנתה או טרם נמסרה. ערבות חוק מכר נועדה להגן על הכסף הזה במקרה שבו הפרויקט לא מגיע לסיומו בנסיבות שמוגדרות בחוק.
ערבות בנקאית היא הבטוחה הנפוצה ביותר, אבל החוק מכיר גם בבטוחות נוספות, כמו פוליסת ביטוח או מנגנונים אחרים שמבטיחים את כספי הרוכשים. ברוב הפרויקטים המלווים כיום, הרוכש יקבל ערבות בנקאית או פוליסה מתאימה.
חשוב לדעת: הקבלן אינו רשאי לגבות מרוכש יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי להעמיד לרוכש בטוחה לפי החוק.
מי נותן ערבות חוק מכר?
את ערבות חוק המכר מנפיק בפועל הבנק המלווה של הפרויקט או חברת ביטוח. הקבלן הוא זה שחייב לדאוג לכך שהרוכש יקבל את הבטוחה, אבל הערבות עצמה אינה "הבטחה אישית" של הקבלן - אלא מסמך שמונפק על ידי גורם פיננסי.
בפרויקט עם ליווי פיננסי, נפתח בדרך כלל חשבון ליווי ייעודי לפרויקט. כספי הרוכשים מופקדים לחשבון הזה באמצעות פנקס שוברים, ומול כל תשלום שמבוצע בהתאם להוראות הליווי, מונפקת לרוכש ערבות חוק מכר או בטוחה אחרת לפי החוק.
הליווי הבנקאי לפרויקט נפתח רק אחרי בדיקת כדאיות מעמיקה, שבמרכזה דוח אפס שבוחן את הפרויקט מכל היבטיו.
גם בפרויקטים שבהם המימון ניתן על ידי גוף מממן מורשה שאינו בנק, הרוכש עדיין זכאי לבטוחה לפי החוק. מבחינת הרוכש, הדבר החשוב הוא לוודא שהכספים משולמים בדרך הנכונה, ושמול כל תשלום ניתנת בטוחה מתאימה.
מה מכסה ערבות חוק מכר ומה היא לא מכסה?
ערבות חוק מכר נועדה להגן על כספי הרוכש במקרים שבהם הקבלן לא יכול להשלים את הבנייה ולמסור את הדירה, בנסיבות הקבועות בחוק ובנוסח הערבות. היא לא נועדה לכסות כל בעיה אפשרית בעסקה.
בפועל, הערבות מבטיחה שרוכש הדירה יקבל את הדירה או את הכספים ששילם תמורתה, במקרה שבו לא ניתן למסור את הדירה. הסכומים המובטחים בערבות צמודים למדד בהתאם למנגנון שנקבע, וההחלטה על חילוט הערבות מתקבלת על ידי בית משפט.
מה ערבות חוק מכר לא מכסה בדרך כלל | מה ערבות חוק מכר מכסה |
איחור במסירת הדירה - לכך קיימים מנגנוני פיצוי נפרדים לפי החוק והסכם המכר | את הכספים ששולמו בפועל עבור הדירה, בהתאם לסכומים המופיעים בערבות |
ליקויי בנייה או אי התאמות בדירה | מצב שבו לא ניתן למסור את הדירה לרוכש בנסיבות שנקבעו בחוק ובנוסח הערבות |
ירידת ערך של הדירה | תשלומים שבוצעו דרך מנגנון התשלום התקין של הפרויקט, באמצעות פנקס שוברים וחשבון ליווי |
שדרוגים, תוספות או תשלומים ששולמו מחוץ להסכם או מחוץ למנגנון הליווי | סכומים שמגובים בערבות או בבטוחה מתאימה לפי החוק |
נזקים עקיפים, הוצאות נלוות או הפסדים שאינם כלולים בערבות | הגנה בהתאם לסכומים, לתנאים ולמנגנון ההצמדה שמופיעים בערבות |
נוסח הערבות קבוע בכל הגופים ונקבע על ידי בנק ישראל. לכן, כאשר מקבלים ערבות חוק מכר, חשוב לבדוק לא רק שקיבלתם מסמך - אלא גם שהפרטים האישיים, פרטי הדירה וסכום הערבות תואמים את העסקה ואת התשלום שבוצע.
מתי ערבות חוק מכר פוקעת?
לערבות חוק מכר אין תאריך פקיעה רגיל כמו במסמכים פיננסיים אחרים. היא פוקעת בדרך כלל רק לאחר שהתקיימו התנאים שנקבעו בחוק ובנוסח הערבות.
בדרך כלל מדובר במסירת הדירה ובהשלמת בטוחה אחרת לטובת הרוכש, למשל רישום הבעלות על שם הרוכש או רישום הערת אזהרה לטובתו. עד שהדברים האלה מוסדרים, חשוב לשמור את הערבות המקורית ולא לוותר עליה בלי בדיקה מקצועית.
בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך הדין שמלווה את העסקה לפני שמחזירים ערבות, מבטלים אותה או חותמים על מסמך שמאשר את פקיעתה.
פנקס שוברים: איך משלמים נכון על דירה מקבלן?
בפרויקט מלווה, התשלום על דירה מקבלן צריך להתבצע אך ורק באמצעות פנקס שוברים, ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט.
זה כלל חשוב מאוד: תשלום מחוץ לפנקס השוברים או שלא לחשבון הליווי עלול לא להיות מוגן בערבות חוק מכר. לכן, גם אם הקבלן מבקש להעביר תשלום בדרך אחרת, חשוב לעצור ולבדוק את הדברים עם עורך הדין שמלווה את העסקה.
כללי זהב לרוכשי דירות מקבלן:
✔️ לא משלמים יותר מ-7% ממחיר הדירה לפני קבלת בטוחה לפי החוק
✔️ משלמים רק באמצעות פנקס שוברים לחשבון הליווי
✔️ שומרים את הערבויות המקוריות במקום בטוח
✔️ בודקים שהסכום בערבות תואם את הסכום ששולם - בדרך כלל סכום ללא מע"מ
נוסח ערבות חוק מכר: מה חשוב לבדוק?
נוסח ערבות חוק מכר הוא נוסח קבוע, וסטייה ממנו לרעת הרוכש אינה אמורה להתקבל. עם זאת, גם כאשר הנוסח קבוע, יש פרטים חשובים שחייבים להופיע נכון בערבות הספציפית שמקבל הרוכש.
כשמקבלים ערבות חוק מכר, כדאי לבדוק:
✔️ פרטי הרוכש - שהשם ומספר הזהות מופיעים בצורה נכונה
✔️ פרטי הדירה - מספר הדירה, הקומה, הבניין והפרויקט
✔️ סכום הערבות - שהסכום תואם את התשלום שבוצע, בדרך כלל ללא מע"מ
✔️ מנגנון ההצמדה - איך הסכום צמוד למדד
✔️ זהות הגורם המנפיק - בנק או חברת ביטוח
✔️ תנאי המימוש - באילו מקרים ניתן לממש את הערבות
✔️ תנאי פקיעת הערבות - באילו תנאים ניתן להחזיר או לבטל אותה
אם משהו בנוסח ערבות חוק מכר אינו ברור, חשוב להתייעץ עם עורך הדין שמלווה את רכישת הדירה לפני שממשיכים לשלם. האמור כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא הסבר כללי בלבד.
ערבות חוק מכר פינוי בינוי והתחדשות עירונית
כאשר מדברים על ערבות חוק מכר בפרויקט פינוי בינוי, חשוב להבחין בין שני סוגים שונים של מוגנים בפרויקט.
רוכשי הדירות החדשות בפרויקט מקבלים ערבות חוק מכר סטנדרטית, כמו בכל רכישת דירה חדשה מקבלן. לעומת זאת, בעלי הדירות הקיימות בפרויקט פינוי בינוי - כלומר הדיירים שהדירה שלהם נהרסת במסגרת הפרויקט - מקבלים בדרך כלל סל ערבויות אחר.
בפרויקט פינוי בינוי, בעלי הדירות הקיימות עשויים לקבל בין היתר:
✔️ ערבות לדירת התמורה בסכום המשתווה לשווי הדירה כגמורה, כולל מע"מ, בנוסח חוק מכר
✔️ ערבות שכירות לתקופת הבנייה
✔️ ערבויות להבטחת תשלומים והוצאות שונות
✔️ ערבויות בדק או ערבויות נוספות לפי ההסכם
ההבחנה הזו חשובה, משום שדייר בפינוי בינוי שמחפש "ערבות חוק מכר" לא תמיד מתכוון לאותה ערבות שמקבל רוכש דירה חדשה. ההגנות שלו נבנות בדרך אחרת, מכוח הסכם הפינוי בינוי, הוראות הדין ומבנה המימון של הפרויקט.
ההגנות והערבויות בפרויקטים כאלה נגזרות ממבנה מימון פרויקט פינוי בינוי, שנבנה אחרת ממימון פרויקט רגיל.
פרויקטים של חיזוק והריסה, מימון התחדשות עירונית ותמ"א 38 כוללים גם הם סל ערבויות ובטוחות משלו לדיירים.
הצד של היזם: איך מעמידים ערבויות חוק מכר ומה זה דורש מהמימון?
עד כאן הצד של הרוכש. אבל אם אתם יזמים או קבלנים, ערבות חוק מכר נראית מהצד השני לגמרי: היא חלק בלתי נפרד ממבנה המימון של הפרויקט.
כדי להעמיד ערבויות לרוכשים, היזם צריך בדרך כלל מסגרת ליווי מאושרת, הון עצמי מתאים, בטוחות, חשבון ליווי, דוח אפס, ועמידה בתנאים שקובע הבנק או הגוף המממן לאורך חיי הפרויקט.
הערבויות הן לא רק חובה משפטית כלפי הרוכשים. הן גם חלק מעלות המימון של הפרויקט, ולכן צריך לתמחר אותן מראש כבר בשלבי התכנון הכלכלי.
העמדת ערבויות היא חלק אחד מתמונה רחבה של מימון נדל"ן ליזמים, מהקרקע ועד מסירת הדירות.
גם בפרויקטים שנשענים על מימון חוץ בנקאי לנדל"ן מגוף מורשה, הרוכשים מקבלים בטוחות לפי החוק.
קרדיט 360 מימון נדל"ן היא חלק מקבוצת קרדיט 360, הפועלת באמצעות חברה בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מטעם רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, מספר רישיון 66562. בקרדיט 360 מימון נדל"ן ניתן לבחון פתרונות מימון ליזמים ולחברות נדל"ן בהתאם לנתוני הפרויקט, שלב העסקה, הבטוחות, ההון העצמי ויכולת הביצוע.
שאלות ותשובות על ערבות חוק מכר
מה זה ערבות חוק מכר?
ערבות חוק מכר היא בטוחה שנועדה להגן על כספי רוכשי דירות מקבלן במקרה שבו הקבלן לא יוכל להשלים את הבנייה ולמסור את הדירה. הערבות ניתנת בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
מי מנפיק את ערבות חוק המכר?
ערבות חוק מכר מונפקת בדרך כלל על ידי הבנק המלווה של הפרויקט או על ידי חברת ביטוח. הקבלן אחראי לכך שהרוכש יקבל את הבטוחה, אך הגורם הפיננסי הוא זה שמנפיק אותה בפועל.
כמה מותר לקבלן לגבות מרוכש הדירה בלי בטוחה?
לקבלן מותר לגבות עד 7% ממחיר הדירה בלי להעמיד בטוחה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). מעבר לכך, על הקבלן להעמיד לרוכש בטוחה מתאימה, כמו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.
מה ערבות חוק מכר לא מכסה?
ערבות חוק מכר לא מכסה איחור במסירה, ליקויי בנייה, ירידת ערך, שדרוגים ששולמו מחוץ להסכם או נזקים עקיפים. היא מיועדת להגן על כספים ששולמו עבור הדירה, בהתאם לחוק ולנוסח הערבות.
מתי ערבות חוק מכר פוקעת?
לערבות חוק מכר אין תאריך פקיעה רגיל. היא פוקעת רק לאחר מסירת הדירה והשלמת התנאים שנקבעו בנוסח הערבות, כמו רישום הבעלות של הרוכש או רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.
מה קורה לערבות אם הקבלן פושט רגל?
אם הקבלן פושט רגל או אינו יכול להשלים את הבנייה בנסיבות שנקבעו בחוק ובנוסח הערבות, הרוכש עשוי להיות זכאי לממש את הערבות ולקבל את הכספים ששולמו בהתאם לתנאיה. ההחלטה על חילוט הערבות מתקבלת על ידי בית משפט, וחשוב לפעול בליווי עורך הדין שמייצג את הרוכש.
האם דיירים בפינוי בינוי מקבלים ערבות חוק מכר?
דיירים בפינוי בינוי אינם נמצאים באותו מצב כמו רוכשי דירות חדשות. בעלי הדירות הקיימות מקבלים סל ערבויות בהתאם למה שנקבע בהסכם הפינוי בינוי. לרוב, אחת מהערבויות היא ערבות "בנוסח חוק מכר" בגין שווי הדירה שהם אמורים לקבל בסיום הפרויקט.
גילוי נאות
קרדיט 360 מימון נדל"ן בע"מ ח.פ. 516567393 (להלן: "קרדיט 360") היא חברת מימון העוסקת במימון יזמים. קרדיט 360 בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (מספר רישיון: 66562) ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.
ט.ל.ח. פרסומת. אין לראות באמור לעיל כל מצג, הצעה, שידול, ייעוץ או התחייבות להענקת הלוואה או אשראי. הצעת ההלוואה/האשראי תינתן בכפוף לנתונים האישיים של כל לקוח, בכפוף לשיקול דעתה הבלעדי ולתנאים שייקבעו על ידי קרדיט 360 בלבד. תנאי ההלוואה/האשראי הסופיים ייקבעו בהתאם לנתוני הלקוח והעסקה. לתשומת ליבך, לפני הגשת בקשה להלוואה, כדאי לבדוק האם היא מתאימה לצרכיך, והאם באפשרותך לעמוד בהחזריה. אי-עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
מסקנות
ערבות חוק מכר היא אחת ההגנות החשובות ביותר לרוכשי דירה חדשה, אך חשוב להבין בדיוק מה היא מכסה ומהם התנאים למימושה. האחריות אינה מסתיימת בקבלת הערבות: יש לוודא שכל תשלום מתבצע באמצעות פנקס שוברים ובחשבון הליווי, לבדוק שהערבות תואמת את פרטי העסקה ואת הסכומים ששולמו, ולשמור את המסמכים עד להשלמת התנאים המאפשרים את פקיעתה. לצד ההגנה על הרוכשים, ערבויות חוק מכר הן גם מרכיב מרכזי במימון הפרויקט מבחינת היזם, ולכן יש להביא אותן בחשבון כבר בשלבי התכנון והליווי הפיננסי. בכל מצב של אי בהירות, שינוי בתנאי העסקה או בעיה בפרויקט, מומלץ לקבל ייעוץ מעורך הדין המלווה את העסקה לפני ביצוע פעולה או ויתור על בטוחה.