"השאלה הנכונה היא לא אם משכנתא הפוכה היא מוצר טוב או רע, אלא אם היא מתאימה למשפחה הספציפית שנוטלת את ההלוואה. מי שיכול לעמוד בהחזר חודשי, מי שצריך סכום קטן יחסית או מי שחשוב לו לשמר חלק גדול ככל האפשר מהנכס ליורשים, צריך לבדוק גם חלופות נוספות. מצד שני, כשאין רצון או יכולת להוסיף החזר חודשי והנכס הוא מקור ההון המרכזי, משכנתא הפוכה יכולה להיות פתרון מתאים."חסרונות משכנתא הפוכה: האם היא כדאית, ומתי עדיף פתרון אחר?
מאת: טלי כהן, סמנכ"לית אשראי וחיתום בקרדיט 360 משכנתאות
משכנתא הפוכה היא פתרון שיכול להתאים מאוד לחלק מבני הגיל השלישי - אבל היא לא בהכרח הבחירה הנכונה לכל מי שמחזיק דירה וזקוק לכסף.
כחברת מימון שמציעה גם את הפתרון של משכנתא הפוכה, חשוב לנו להסביר את כל צדדי המוצר. החלטה על משכנתא הפוכה יכולה להשפיע על שווי ההון שיישאר בנכס, על היורשים ועל הגמישות הכלכלית לשנים ארוכות. לכן כדאי להכיר את היתרונות וגם החסרונות.
אם אתם רוצים להכיר טוב יותר את הפתרון, איך הוא עובד ואילו אפשרויות מימון קיימות לפי גיל – אתם מוזמנים לקרוא קודם את המדריך המלא על משכנתא הפוכה. בכתבה הזו נתמקד בשאלות שחשוב לשאול לפני שמחליטים.
מאפייני משכנתא הפוכה: חמש נקודות שכדאי לבדוק מראש
המאפיינים של משכנתא הפוכה אינם הופכים אותה למוצר "טוב" או "רע". המשמעות שלהם תלויה בגיל, בשווי הנכס, בסכום שצריך, במשך הזמן שבו ההלוואה צפויה להישאר, במנגנון פרעון ההלוואה ובמטרות של המשפחה.
1. הריבית מצטברת לאורך השנים
במסלול שבו לא משלמים החזר חודשי, גם הריבית אינה משולמת מדי חודש. למעשה, הריבית מתווספת ליתרת החוב מדי חודש, ועל הסכום החדש ממשיכה להיצבר ריבית. לכן החוב יכול לגדול משמעותית ככל שחולפות השנים, גם אם הלווה לא קיבל שקל נוסף.
מה עושים עם זה? לפני החתימה כדאי לבקש לראות תחזית של יתרת החוב בעוד 5, 10, 15 ו-20 שנה - ולא להסתפק ביתרות לסוף תקופה בהתאם לטופס ריכוז פרטים שיישלח אליכם לפני החתימה.
2. שימו לב לשווי הנכס שנותר
כאשר החוב גדל, החלק משווי הדירה שנותר לאחר פירעון ההלוואה עשוי להצטמצם.
זה חשוב במיוחד למשפחות שרואות בדירה נכס שאמור לעבור לדור הבא. אין פירוש הדבר שהיורשים "מאבדים את הבית", אלא שהחוב יצטרך להיפרע לפני שניתן יהיה ליהנות ממלוא שווי הנכס. כמובן שפרעון ההלוואה יכול להתבצע גם ממקורות עצמיים של הלווה או של היורשים ואז הדירה עוברת ליורשים ללא יתרת חוב שרובצת עליה.
מה עושים עם זה? כדאי להכניס גם את הילדים או היורשים לשיחה ולבחון מראש מה חשוב יותר למשפחה - הנזילות היום, שגם היא לא פעם באה לטובת הילדים, או שמירה על חלק גדול ככל האפשר מהנכס בעתיד.
3. לא מקבלים את מלוא שווי הדירה
משכנתא הפוכה אינה מאפשרת בדרך כלל לקבל הלוואה בגובה מלוא שווי הנכס. שיעור המימון משתנה, בין היתר, לפי גיל הלווים, שווי הדירה ותנאי הגוף המממן .בגילאים צעירים יחסית בתוך קהל היעד, אחוז המימון האפשרי עשוי להיות נמוך יותר. לכן מי שזקוק לסכום גבוה מאוד ביחס לשווי הדירה עלול לגלות שהמסלול אינו נותן מענה מלא.
מה עושים עם זה? בודקים מראש כמה כסף באמת צריך וכמה אפשר לקבל - לפני שבונים על משכנתא הפוכה לא משלמת כמקור היחיד למימון.
4. גם להלוואה קטנה יש עלויות
מעבר לריבית, עשויות להיות עלויות מסוימות הקשורות בהקמת ההלוואה, בשמאות, ברישום הבטוחה ובטיפול המשפטי. כאשר מדובר בסכום גבוה של מאות אלפי שקלים או מיליון ₪ ואף יותר, העלויות עשויות להיות חלק קטן יחסית מהעסקה. אבל אם זקוקים לסכום קטן בלבד, בהיקף של עשרות אלפי ₪, כדאי לבדוק אם מסלול אחר יהיה פשוט או משתלם יותר. מצד שני בהלוואות קטנות שאינן משכנתא הפוכה, יש לרוב לוח תשלומים שעלול להקשות מאד על חיי היום-יום של הלווים, ובמקרים מסוימים עלול ליצור מצב של אי עמידה בהחזר ההלוואה.
מה עושים עם זה? משווים את העלות הכוללת של ההלוואה ולא רק את הריבית, מצד אחד. ואת הצרכים ויוכלת העמידה בתשלומים שנקבעו באותה הלוואה מצד שני, ובוחרים במסלול שהכי מתאים לאותו לקוח באופן פרטני. חשוב לזכור אין פתרון אחד שמתאים לכולם. יש לקוחות עם תזרים קבוע ויציב שעבורם מסלולים משלמים אינם בעיה, ויש לקוחות שנמצאים גם ללא החזר ההלוואה בצפיפות תזרימים ועבורם מתאים מסלול לא משלם במשכנתא הפוכה.
5. מדובר בהחלטה לטווח ארוך
המשכנתא רשומה כנגד הבית. אם בעתיד רוצים למכור אותו, להעביר זכויות או לשנות את מבנה המימון, צריך להביא בחשבון גם את החוב הקיים. אפשר לפרוע משכנתא הפוכה בכל עת, אבל לצורך כך צריך מקור כספי - מכירת הנכס, מקור מימון חלופי או כסף ממקור חיצוני.
מה המשמעות? לפני החתימה כדאי לחשוב גם על התרחישים השונים בעוד כמה שנים: האם צפוי מעבר דירה? דיור מוגן? שינוי משפחתי? ככל שהתוכנית העתידית ברורה יותר, קל יותר לבחור את המסלול הנכון.
איך ריבית מצטברת משפיעה על החוב?
הדרך הפשוטה ביותר להבין את המשמעות היא באמצעות מספרים.
דוגמא לצורך המחשה בלבד. מצורף תחשיב לצורך חישוב תיאורטי בלבד של הלוואה בהיקף 500 אלף ש"ח בריבית שנתית של 5% לא צמודה, כאשר לא משלמים החזר שוטף והריבית כולה מצטרפת לחוב.
יתרת חוב משוערת | אחרי כמה זמן |
500 אלף ש"ח | ביום קבלת ההלוואה |
כ-640 אלף ש"ח | אחרי 5 שנים |
כ-820 אלף ש"ח | אחרי 10 שנים |
כ–1.050 מיליון ש"ח | אחרי 15 שנים |
כ-1.330 מיליון ש"ח | אחרי 20 שנים |
הדוגמה נועדה להמחשה בלבד. 5% אינה ריבית שמוצעת כאן על ידי קרדיט 360, והחישוב אינו כולל הצמדה, ריבית משתנה, עמלות או תנאים נוספים. הריבית והתנאים בפועל נקבעים בכל עסקה בנפרד.
מה שהטבלה ממחישה הוא את אפקט הריבית המצטברת. ככל שההלוואה נשארת לתקופה ארוכה יותר, ההשפעה גדלה. כמובן שגם להצמדה, אשר אינה מובאת בדוגמא בטבלה, יש השפעה רבה לטווח ארוך. לכן בבחירת מסלול ההלוואה יש לקחת בחשבון את המסלול המתאים ביותר, שכן להצמדה עצמה יש אפקט דומה לריבית דריבית ואנשים רבים נוטים להתעלם ממנו.
לכן גם לגיל שבו לוקחים את ההלוואה יש משמעות: ככל שתקופת המימון עשויה להיות ארוכה יותר, חשוב יותר להבין מראש לאן החוב יכול להגיע.
במסלולים שבהם ניתן לשלם חלק מההחזר או מהריבית לאורך הדרך, ניתן לצמצם את קצב הצטברות החוב. זו אחת הסיבות שכדאי להשוות בין כמה מבני מימון ולא לבחור אוטומטית במסלול ללא תשלום חודשי, במסלול צמוד, או בכל מסלול שמקובל לחשוב עליו כמסלול ברירת המחדל במשכנתא הפוכה.
מה קורה ליורשים ומה קורה במקרה של פטירה?
זו אחת השאלות החשובות ביותר סביב משכנתא הפוכה.
כאשר אחד מבני הזוג נפטר, יש לפעול בהתאם לתנאי ההלוואה ולמבנה שנקבע בעת החתימה. באופן כללי, וברוב המקרים, בן הזוג השני ממשיך להתגורר בנכס לכל ימי חייו. במקרה של פטירת שני הלווים, ההלוואה מגיעה לפירעון בהתאם להסכם.
ליורשים ניתנים 12 חודשים לפירעון החוב. אין חובה שהפירעון יתבצע דווקא באמצעות מכירת הדירה: אם היורשים יכולים לפרוע את החוב ממקור אחר, ולעיתים אף לקחת בעצמם משכנתא, הם יכולים לשמור את הנכס לעצמם.
בדיוק בגלל זה מומלץ לערב את הילדים והיורשים עוד לפני החתימה. הרבה מהמתח המשפחתי סביב משכנתאות הפוכות נוצר כאשר בני המשפחה מגלים על ההלוואה רק בשלב מאוחר.
במצבים מורכבים, למשל כאשר קיימת צוואה מיוחדת, מחלוקת בין יורשים או בן משפחה שמתגורר בנכס, חשוב לקבל גם ייעוץ משפטי פרטני ולא להסתמך על מקרה כללי.
האם כדאי לקחת משכנתא הפוכה?
אין תשובה אחת שמתאימה לכל משפחה. במקום לשאול אם משכנתא הפוכה "כדאית", אפשר להתחיל משש שאלות:
האם יש לכם הכנסה קבועה שמאפשרת לשלם החזר חודשי?
האם חשוב למשפחה יותר לתת כסף לילדים בעוד ההורים בחיים, להשתמש בהון הכלוא בדירה לשפר את המצב הכלכלי של ההורים או להשאיר ליורשים חלק גדול ככל האפשר משווי הדירה?
האם הסכום שאתם צריכים קטן יחסית לשווי הנכס, ומסתכם באלפי או עשרות אלפי שקלים?
האם אתם בגיל צעיר יחסית למסלול, למשל מתחת לגיל 60?
האם כבר קיימת משכנתא או התחייבות משמעותית על הדירה?
האם עדיין לא בדקתם לפחות חלופה אחת עם החזר חודשי?
ככל שעניתם "כן" על חלק מהשאלות, כדאי לעצור ולבחון לפחות מספר פתרונות לפני שמתקדמים.
המשמעות אינה שמשכנתא הפוכה אינה מתאימה - אלא שיש להתאים פרטנית את ההלוואה לצרכים המדויקים שלכם. זה בדיוק התפקיד של בדיקה מקצועית לפני החלטה.
מתי עדיף לבדוק פתרון אחר?
למה | מה כדאי לבדוק קודם | המצב שלכם |
תשלום חודשי יכול למנוע הצטברות של מלוא הריבית לאורך השנים | משכנתא על נכס קיים | יש הכנסה יציבה ויכולת החזר |
מסלול ממוקד וקצר יותר עשוי להתאים יותר מהתחייבות ארוכת טווח | הלוואה לכל מטרה כנגד נכס או הלוואה צרכנית | צריך סכום קטן יחסית ויש יכולת החזר |
ייתכן שניתן לשנות את מבנה ההלוואה הקיימת במקום להוסיף הלוואה חדשה | מחזור משכנתא | יש משכנתא קיימת עם החזר מכביד |
כדאי להבין כיצד המהלך משפיע גם על ההורים וגם על הירושה העתידית | לבחון את מבנה העזרה ואת חלופות המימון | רוצים לעזור לילדים |
לפעמים הנזילות יכולה להגיע ללא יצירת חוב חדש | מכירה, השכרה או מימוש נכס אחר | צריכים כסף אבל לא רוצים לשעבד את הבית |
מי שיש לו הכנסה יציבה יכול לבחון משכנתא על נכס קיים עם החזר חודשי שמקטין את הצטברות החוב לאורך הדרך.
לסכום קטן יחסית הלוואה לכל מטרה כנגד נכס יכולה במקרים מסוימים להיות פתרון ממוקד יותר.
כאשר הבעיה המרכזית היא משכנתא קיימת עם החזר גבוה, כדאי לבדוק גם מחזור משכנתא לפני שמוסיפים התחייבות חדשה.
אם המטרה היא לעזור לילדים לרכוש דירה, כדאי לקרוא גם על משכנתא הפוכה לפנסיונרים ולצעירים ועל המשמעות הבין-דורית של המהלך.
מתי כן כדאי? שני מקרים מהחיים
אחרי כל החסרונות, חשוב לזכור שלמשכנתא הפוכה יש גם מצבים שבהם היא יכולה לתת מענה מדויק לצורך שקשה לפתור בדרך אחרת.
בני 80 שרצו נזילות בלי למכור את הבית
במקרה אחד, בני זוג בני 80 ביקשו כ-300 אלף ש"ח לצרכים פרטיים ולעזרה למשפחה. הנכס שלהם היה שווה יותר מ-3.5 מיליון ש"ח והכנסותיהם אפשרו לבנות משכנתא הפוכה עם החזר חודשי מותאם.
במקום לקחת את הסכום המרבי שניתן היה לבחון, נבנה פתרון לפי הצורך בפועל.
סילוק התחייבות קיימת ועזרה לבן
במקרה אחר, זוג בגיל השלישי ביקש להשתמש בנכס כדי למחזר התחייבות קיימת ובמקביל לסייע לבן. גם שם לא הסתפקנו בשאלה "כמה אפשר לקבל", אלא נבחן מבנה שמתייחס להכנסות, למשפחה וליכולת ההחזר.
טלי כהן, סמנכ"לית אשראי וחיתום בקרדיט 360 משכנתאות:
"השאלה הנכונה היא לא אם משכנתא הפוכה היא מוצר טוב או רע, אלא אם הפתרון של משכנתא הפוכה יכול להתאים לצורך שעולה בהתאם למקרה של משפחה ספציפית. מי שיכול לעמוד בהחזר חודשי, מי שצריך סכום קטן יחסית או מי שחשוב לו לשמר חלק גדול ככל האפשר מהנכס ליורשים, צריך לבדוק גם חלופות. מצד שני, כשאין רצון או יכולת להוסיף החזר חודשי והנכס הוא מקור ההון המרכזי, משכנתא הפוכה יכולה להיות פתרון מתאים."
לא בטוחים אם משכנתא הפוכה מתאימה לכם? בקרדיט 360 משכנתאות נשמח לבחון יחד את התמונה המלאה - כולל החלופות.
שאלות ותשובות על חסרונות משכנתא הפוכה
מה החסרונות של משכנתא הפוכה?
חסרונות משכנתא הפוכה כוללים בעיקר ריבית שמצטברת לאורך הזמן, וכתוצאה מכך הקטנת היתרה שתשאר ליורשים מהנכס בעתיד, עלויות הקמה ושמאות והתחייבות ארוכת טווח כנגד הבית. המשמעות של כל אחד מהחסרונות תלויה בגיל הלווים, בסכום שנלקח ובמשך ההלוואה.
האם כדאי לקחת משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה יכולה להתאים למי שזקוק לנזילות ולא רוצה או לא יכול להוסיף החזר חודשי משמעותי. אם קיימת הכנסה יציבה שמאפשרת החזר, אם הסכום הדרוש קטן או אם חשוב לשמר חלק גדול מהנכס ליורשים, כדאי לבדוק חלופות נוספות לפני שמחליטים.
כמה גדל החוב במשכנתא הפוכה לאורך השנים?
החוב במשכנתא הפוכה יכול לגדול משמעותית כאשר הריבית אינה משולמת באופן שוטף ומצטרפת לקרן. קצב הגידול תלוי בריבית, בהצמדה, בתקופה, במבנה המסלול ובתשלומים שמתבצעים לאורך הדרך.
מה קורה ליורשים אחרי משכנתא הפוכה?
לאחר פטירת הלווים, החוב צריך להיפרע בהתאם לתנאי ההסכם. לפי המדריך המלא של קרדיט 360, ליורשים ניתנים 12 חודשים לפירעון, והם יכולים במקרים המתאימים לשמור את הדירה אם החוב נפרע ממקור אחר ולא באמצעות מכירתה.
האם אפשר לצאת ממשכנתא הפוכה?
אפשר לפרוע משכנתא הפוכה בכל עת בהתאם לתנאי ההלוואה. לפני החתימה חשוב לבדוק את תנאי הפירעון, העמלות ככל שקיימות ומה יידרש אם בעתיד רוצים למכור את הבית או להחליף את המימון.
מה ההבדל בין משכנתא הפוכה לחלופה עם החזר חודשי?
במשכנתא הפוכה ללא החזר שוטף, הריבית מצטרפת בדרך כלל לחוב ולכן יתרת ההלוואה גדלה. במסלול עם החזר חודשי, חלק מהעלות משולמת לאורך הדרך ולכן הצטברות החוב עשויה להיות נמוכה יותר. הבחירה תלויה ביכולת ההחזר של הלווה ובמטרת המימון.
גילוי נאות
קרדיט 360 משכנתאות בע"מ ח.פ. 516567393 (להלן: "קרדיט 360") הינה חברת מימון העוסקת במתן משכנתאות. קרדיט 360 בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (מספר רישיון: 66562) ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.
הדוגמה המספרית במאמר היא להמחשה מתמטית בלבד ואינה משקפת ריבית, הצעה או תנאים של קרדיט 360.
ט.ל.ח. פרסומת. אין לראות באמור לעיל כל מצג, הצעה, שידול, ייעוץ או התחייבות להענקת הלוואה או אשראי. הצעת ההלוואה/האשראי תינתן בכפוף לנתונים האישיים של כל לקוח, בכפוף לשיקול דעתה הבלעדי ולתנאים שייקבעו על ידי קרדיט 360 בלבד. תנאי ההלוואה/האשראי הסופיים ייקבעו בהתאם לנתוני הלקוח והעסקה. לתשומת ליבך, לפני הגשת בקשה להלוואה, כדאי לבדוק האם היא מתאימה לצרכיך, והאם באפשרותך לעמוד בהחזריה. אי-עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
מסקנות
משכנתא הפוכה יכולה לתת מענה משמעותי למי שזקוק לנזילות בגיל השלישי, אך אין סיבה לבחור בה באופן אוטומטי רק משום שיש דירה בבעלות. חשוב לבדוק כמה החוב צפוי לגדול, מה המשמעות ליורשים, מהו הסכום שבאמת נדרש והאם קיימת חלופה עם החזר חודשי שמתאימה יותר. הבחירה הנכונה היא זו שמתאימה לנתוני הלקוח, למטרה ולתכנון המשפחתי לטווח ארוך.