מאת: עו”ד אסף בדור, מנהל צוות משכנתאות בקרדיט 360 משכנתאות
מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו מחליפים את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה, במטרה לשפר את תנאי ההלוואה ולהתאים אותה למציאות הכלכלית הנוכחית. במקרים רבים, המטרה היא להקטין את ההחזר החודשי, להוריד את הריבית, לקצר את תקופת ההחזר או לבנות מחדש את תמהיל המסלולים.
אז אם אתם שואלים “מה זה מחזור משכנתא?” – התשובה פשוטה: זו הזדמנות לבחון מחדש את אחת מההתחייבויות הפיננסיות הגדולות ביותר בחיים, ולוודא שהיא עדיין מתאימה לצרכים שלכם.
חשוב להבין: הנכס נשאר אותו נכס, והלווים נשארים אותם לווים – מה שמשתנה הם תנאי המימון.
ניתן לבצע מחזור משכנתא בשתי דרכים:
- בתוך הבנק או גוף המימון הקיים.
- באמצעות מעבר לבנק או גוף מימון אחר כמו קרדיט 360 משכנתאות.
הבחירה בין האפשרויות תלויה במאפייני המשכנתא, בנתוני הלקוחות ובמטרות המחזור.
מתי כדאי למחזר משכנתא?
לא תמיד צריך למחזר משכנתא, אבל יש כמה מצבים שבהם בהחלט כדאי לבדוק את האפשרות:
✔️ הריבית במשק ירדה מאז שלקחתם את המשכנתא.
✔️ ההחזר החודשי הפך למכביד ואתם רוצים להקטין אותו.
✔️ חלק מהמסלולים שלכם נמצאים בריבית גבוהה יחסית.
✔️ מצבכם הכלכלי השתפר ואתם רוצים לקצר את תקופת ההחזר.
✔️ אתם רוצים להתאים את מבנה המשכנתא למציאות הכלכלית הנוכחית.
✔️ יש לכם מספר הלוואות במקביל ואתם רוצים לפשט את ההתנהלות הפיננסית. במקרים כאלה ניתן לשלב במסגרת המחזור גם פתרונות של איחוד הלוואות, שיכולים לסייע בריכוז ההתחייבויות תחת מסגרת אחת.
לעיתים, בדיקה פשוטה יכולה לחשוף פוטנציאל לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
איך עושים מחזור משכנתא? התהליך שלב אחר שלב
תהליך מחזור משכנתא כולל מספר שלבים מרכזיים:
שלב 1: בודקים את המשכנתא הקיימת
אוספים את כל הנתונים הרלוונטיים:
- יתרת המשכנתא.
- הריביות הקיימות.
- המסלולים הפעילים.
- תקופת ההחזר שנותרה.
שלב 2: מקבלים הצעות חדשות
מקבלים הצעות מהבנק הנוכחי, מבנק אחר או מגוף מימון שאיננו בנק.
שלב 3: משווים את כל העלויות
משווים בין:
- ריביות.
- עמלות.
- תקופות החזר.
- עלויות פירעון מוקדם.
שלב 4: בוחרים את ההצעה המתאימה
בוחרים את מבנה המימון שמתאים בצורה הטובה ביותר לצרכים האישיים שלכם.
שלב 5: חתימה ורישום
חותמים על המסמכים הנדרשים, מבצעים את הרישומים הדרושים והמשכנתא החדשה מחליפה את הקיימת.
כמה עולה מחזור משכנתא?
אחת השאלות הנפוצות ביותר היא כמה עולה מחזור משכנתא.
העלות מורכבת ממספר רכיבים אפשריים:
- עמלת פירעון מוקדם.
- פתיחת תיק.
- שמאות.
- רישום בטוחות.
- הוצאות נלוות נוספות.
המרכיב המרכזי שרבים מכירים הוא קנס מחזור משכנתא, המכונה גם עמלת היוון. עמלה זו משולמת בדרך כלל במקרים שבהם הריבית הקיימת בהלוואה גבוהה מהריבית הנהוגה בשוק במועד המחזור, והיא נועדה לפצות את הגוף המממן על סיום ההלוואה לפני המועד המקורי.
יחד עם זאת, חשוב להבין שלעיתים החיסכון המצטבר מהמחזור גבוה משמעותית מעלות העמלות. לכן, לפני שמקבלים החלטה, חשוב לבצע בדיקת כדאיות מלאה.
מחזור משכנתא חלקי לעומת מחזור מלא
רבים אינם מכירים את האפשרות לבצע מחזור משכנתא חלקי.
מחזור מלא מחליף את כל המשכנתא הקיימת.
מחזור משכנתא חלקי מחליף רק חלק מהמסלולים. לדוגמה, אם רק אחד המסלולים נמצא בריבית גבוהה, ייתכן שאין צורך להחליף את כל המשכנתא. במקרים כאלה, מחזור משכנתא חלקי יכול:
✔️ לחסוך בעלויות.
✔️ לצמצם עמלות פירעון מוקדם.
✔️ לשמור על מסלולים קיימים שנחשבים טובים.
הבחירה בין מחזור חלקי למלא תלויה במאפייני המשכנתא ובמטרות שלכם.
בדיקת מחזור משכנתא ומחשבון מחזור משכנתא
בדיקת מחזור משכנתא מתחילה באיסוף נתונים:
- יתרת ההלוואה (כולל עמלות פירעון מוקדם).
- ההחזר החודשי.
- תקופת ההחזר.
- סוגי המסלולים.
- הריביות הקיימות.
לאחר מכן אפשר להשתמש במחשבון מחזור משכנתא כדי לקבל הערכה ראשונית של החיסכון האפשרי.
חשוב לזכור שמחשבון מחזור משכנתא הוא כלי עזר בלבד. בדיקה מקצועית מביאה בחשבון גם משתנים שלא תמיד נכנסים למחשבון, כמו מבנה ההכנסות, התחייבויות נוספות, תוכניות עתידיות של המשפחה ומטרות פיננסיות ארוכות טווח. לכן, המחשבון הוא נקודת התחלה טובה, אבל בדיקה מקצועית תהיה מדויקת הרבה יותר. לצורך בדיקה מקצועית ניתן לבחון מול יועץ משכנתאות חיצוני או לבחון ישירות מול נציגי קרדיט 360 משכנתאות.
מחזור דרך הבנק לעומת גוף חוץ-בנקאי
מי שמחפש מידע על מחזור משכנתא בבנק הפועלים, מחזור משכנתא בלאומי, מחזור משכנתא במזרחי טפחות או בבנקים אחרים, לא תמיד יודע שקיימת גם אפשרות לבצע את התהליך באמצעות גוף מימון שאינו בנק.
הפתרון המתאים תלוי בצרכים של כל לקוח ובמאפייני העסקה.
| פרמטר | הבנק הקיים | בנק אחר | קרדיט 360 משכנתאות |
|---|---|---|---|
| מהירות טיפול | בינונית | בינונית | מהירה |
| גמישות בתנאים | מוגבלת | בינונית | גבוהה |
| התאמה לעצמאים | מוגבלת | בינונית | גבוהה |
| התאמה לעסקאות מורכבות | מוגבלת | בינונית | גבוהה |
| גמישות בבניית העסקה | מוגבלת | בינונית | גבוהה |
מחזור משכנתא באמצעות גוף מימון שאיננו בנק יכול להתאים במיוחד:
- לעצמאים
- לבעלי הכנסות שאינן סטנדרטיות
- לעסקאות מורכבות.
- למי שמחפש גמישות רבה יותר בבניית הפתרון.
שווה לדעת: קרדיט 360 משכנתאות מציעה גם פתרונות של משכנתא ללא תלוש שכר לעצמאים ובעלי עסקים, מתוך הבנה שלא כל לקוח עובד במבנה הכנסות קבוע או מציג תלושי שכר חודשיים.
במקרים מסוימים, מחזור המשכנתא יכול להשתלב במהלך רחב יותר של תכנון פיננסי, הכולל גם הלוואה לכל מטרה כנגד נכס קיים, למשל לצורך שיפוץ, השקעה או סגירת התחייבויות קיימות.
לבני 60 ומעלה, כדאי לבחון גם את האפשרות של משכנתא הפוכה, שעשויה להתאים במצבים מסוימים.
מה זה מחזור משכנתא ואיך זה עובד?
מחזור משכנתא הוא החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה בתנאים טובים יותר. המטרה היא להקטין את ההחזר החודשי, לשפר את הריבית או להתאים את מבנה המשכנתא למצב הכלכלי הנוכחי.
מתי כדאי למחזר משכנתא?
כאשר הריבית ירדה, כאשר ההחזר החודשי מכביד, כאשר רוצים לשנות את מבנה/תמהיל המשכנתא או כאשר בוחנים מחדש את התכנון הפיננסי המשפחתי.
כמה עולה מחזור משכנתא?
העלות משתנה ויכולה לכלול עמלת פירעון מוקדם, שמאות, רישום בטוחות ועלויות נוספות, בהתאם למאפייני העסקה.
מה זה קנס מחזור משכנתא?
זוהי למעשה עמלת פירעון מוקדם הכוללת בתוכה את עמלת ההיוון, עמלה זו שעשויה להיגבות בעת סגירת המשכנתא הקיימת, ותלויה במסלולי המשכנתא שממחזרים, בתקופה עד למועד הפירעון/עדכון העוגן ובמספר פרמטרים נוספים.
מה ההבדל בין מחזור חלקי למלא?
מחזור מלא מחליף את כל המשכנתא. מחזור חלקי מחליף רק חלק ממסלולי המשכנתא.
האם אפשר למחזר משכנתא בבנק אחר?
כן. אין חובה להישאר בבנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית.
האם אפשר למחזר משכנתא לא דרך הבנק?
כן. במקרים רבים זו יכולה להיות חלופה גמישה יותר, במיוחד עבור עצמאים ובעלי מבנה הכנסות שאינו סטנדרטי, או כאשר רוצים לקחת תמהיל משכנתא שאינו עומד ברגולציה הבנקאית.
האם מחזור משכנתא תמיד משתלם?
לא בהכרח. לכן חשוב לבצע בדיקת כדאיות מקצועית לפני קבלת החלטה.
קרדיט 360 משכנתאות בע”מ ח.פ. 516567393 (להלן: “קרדיט 360”) הינה חברת מימון העוסקת במתן משכנתאות. קרדיט 360 בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחסכון(מספר רישיון: 66562) ואינו מפוקחת על ידי בנק ישראל.
גילוי נאות