מאת: טלי כהן, סמנכ”לית אשראי וחיתום בקרדיט 360 משכנתאות
מה זה משכנתא על נכס קיים?
לא מעט בעלי דירות רוצים לרכוש נכס נוסף: דירה להשקעה, דירה לילדים, נכס חלופי או דירה גדולה יותר. על הנייר, יש להם נכס ששווה כסף. בפועל, כאשר הם פונים לבנק, הם מגלים שלא תמיד ניתן להשתמש בשווי הדירה הקיימת כהון עצמי לצורך רכישת הנכס הבא.
זו בדיוק הנקודה שבה עולה השאלה: האם אפשר לקחת משכנתא על נכס קיים, ולהשתמש בדירה שכבר נמצאת בבעלות הלקוח כהון עצמי כדי לרכוש נכס נוסף?
התשובה היא שבמקרים מסוימים כן, אבל חשוב להבין את ההבדל בין המסלול הבנקאי לבין פתרון מימון מגוף מורשה שאינו בנק. בבנקים הרגולציה לרוב לא מאפשרת זאת, בנק ישראל מגביל את האפשרות לשעבד נכס קיים לצורך מימון רכישת נכס נוסף. בפרט, הבנקים מנועים מלאשר שעבוד דירה כהון עצמי לצורך רכישת דירה נוספת.
לעומת זאת, גופי מימון מורשים, בעלי רישיון מרשות שוק ההון, ביטוח וחסכון, שאינם בנקים, יכולים במקרים מסוימים לבחון מבנה מימון גמיש יותר, בכפוף לבדיקה פרטנית של נתוני הלקוח, שווי הנכס, מטרת המימון ויכולת ההחזר.
במילים פשוטות: הדירה הקיימת יכולה, במקרים מתאימים, לשמש חלק ממבנה המימון לרכישת נכס נוסף. לא באמצעות “כסף בחשבון”, אלא באמצעות מינוף הנכס הקיים.
כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה?
לפני שבוחנים משכנתא על נכס קיים, חשוב להבין את נקודת הפתיחה. בבנקים, שיעור המימון נקבע בהתאם לסוג העסקה ולמגבלות בנק ישראל.
| סוג העסקה | הון עצמי מינימלי בבנק | שיעור מימון מקסימלי בבנק |
|---|---|---|
| דירה ראשונה ויחידה | 25% | עד 75% |
| משפרי דיור / דירה חליפית | 30% | עד 70% |
| דירה להשקעה / דירה שנייה ומעלה | 50% | עד 50% |
המשמעות היא שברכישת דירה שנייה או דירה להשקעה, הבנק ידרוש בדרך כלל הון עצמי נזיל משמעותי יותר. לדוגמה, ברכישת דירה להשקעה בשווי 2 מיליון שקל, הבנק יוכל בדרך כלל להעמיד מימון של עד מיליון שקל בלבד, והרוכש יידרש להביא ״מהבית״ כ-1 מיליון שקל הון עצמי.
עבור בעלי דירות, זה יכול ליצור מצב מתסכל: יש להם נכס קיים ששוויו עלה לאורך השנים, אבל אין להם בהכרח מספיק כסף נזיל בחשבון הבנק כדי לבצע את הרכישה הבאה.
במקרים מתאימים, קרדיט 360 משכנתאות יכולה לבחון פתרונות מימון של עד 80% משווי הנכס, בכפוף לבדיקה פרטנית ולעמידה בתנאי החברה. לדוגמה: אם ללקוח יש דירה קיימת בשווי 2 מיליון שקל, ועליה יתרת משכנתא של 500 אלף שקל, ניתן לבחון את השווי הפנוי בנכס ואת האפשרות להשתמש בו כחלק ממבנה מימון רחב יותר לרכישת נכס נוסף. המספרים בפועל נקבעים לאחר בחינת שווי הנכס, יתרת ההתחייבויות, יכולת ההחזר ומטרת העסקה.
איך אפשר להשיג הון עצמי כשהכסף לא נזיל?
כאשר אין מספיק הון עצמי נזיל, יש כמה אפשרויות שניתן לבחון. לכל אחת מהן יש יתרונות, מגבלות וסיכונים.
| פתרון | יתרון מרכזי | למה לשים לב |
|---|---|---|
| הלוואה כנגד חסכונות | מאפשרת להשתמש בחיסכון בלי למשוך אותו | בהתאם למסלול, יש לבחון את עלות ההלוואה וההחזר |
| סיוע משפחתי | לרוב גמיש ונוח יותר | חשוב להסדיר הסכמות בכתב |
| מכירת נכס קיים | יוצרת הון עצמי נזיל | לא תמיד מתאימה למי שרוצה לשמור על הנכס |
| מינוף נכס קיים | יכול לאפשר גיוס סכום משמעותי | הנכס משועבד כחלק ממבנה המימון |
כאשר יש ללקוח נכס בבעלותו, מינוף הנכס הקיים יכול להיות אחד המקורות המשמעותיים ביותר להון עצמי. במקום למכור את הדירה או לפרק חסכונות, ניתן לבחון קבלת הלוואה כנגד הנכס הקיים, בהתאם לשוויו וליכולת ההחזר.
במקרים שבהם קיים פער זמני בלבד, למשל כספים שאמורים להשתחרר בעתיד או מכירת נכס שטרם הושלמה, ניתן לבחון גם הלוואת גישור. מי שאין לו נכס קיים למנף יכול למצוא פתרונות נוספים במדריך על משכנתא ללא הון עצמי.
מינוף נכס קיים: איך זה עובד בפועל?
מינוף נכס קיים פירושו שימוש בנכס שכבר נמצא בבעלות הלקוח כבטוחה לקבלת מימון נוסף. הנכס אינו נמכר, אלא משועבד לטובת ההלוואה.
אם אין משכנתא קיימת על הדירה, ניתן לבחון רישום משכנתא על הנכס כבטוחה להלוואה. אם כבר קיימת משכנתא על הדירה, ניתן במקרים מסוימים לבחון שעבוד נוסף, כלומר משכנתא מדרגה שנייה.
התהליך כולל בדרך כלל כמה שלבים:
- בדיקת שווי הנכס הקיים
- בדיקת יתרת המשכנתא או ההתחייבויות הקיימות
- חישוב השווי הפנוי שניתן לבחון למינוף
- בדיקת הכנסות, התחייבויות ויכולת החזר
- בחינת מטרת המימון
- אישור עקרוני במקרים המתאימים
- חיתום מלא, רישום בטוחות וקבלת הכסף
מהלך כזה מכונה לעיתים גם הלוואה לכל מטרה כנגד נכס קיים, כאשר מטרת המימון אינה בהכרח רכישת דירה אלא יכולה להיות גם שיפוץ, סגירת התחייבויות, צורך עסקי או סיוע לילדים.
תרחיש נפוץ נוסף הוא כשהורים רוצים לעזור לילדים לרכוש דירה, ובוחנים שעבוד של דירתם לצורך גיוס חלק מההון העצמי. זה יכול להיות פתרון רלוונטי במקרים מסוימים, אך הוא מחייב הסכמה מלאה של בעלי הנכס והבנה ברורה של המשמעות והסיכון.
במקרים שבהם בעלי הנכס הם בני 55 ומעלה, כדאי לבחון אם משכנתא הפוכה מתאימה יותר.
באיזה מסלול אפשר לקחת מימון על נכס קיים?
יש כמה דרכים לבנות מימון כנגד נכס קיים. האפשרות הראשונה היא הלוואה נפרדת כנגד הדירה הקיימת, לצד משכנתא או פתרון מימון נוסף על הנכס החדש. האפשרות השנייה היא מבנה משולב, שבו בוחנים את שני הנכסים ואת כל צורכי העסקה יחד.
הבחירה בין האפשרויות תלויה במאפייני העסקה: שווי הנכסים, יתרת המשכנתא הקיימת, מטרת הרכישה, מבנה ההכנסות, לוחות הזמנים ויכולת ההחזר.
בקרדיט 360 משכנתאות ניתן לבחון במקרים מתאימים גם תמהיל המבוסס על 100% ריבית משתנה המתעדכנת אחת לשנה. תמהיל זה אינו אפשרי בבנקים, הוא מומלץ בתקופות של ריבית יורדת, והוא מאפשר להנות מירידת הריבית ולהימנע ממרבית הקנסות והעלות של פרעון מוקדם בזמן מחזור המשכנתא או בפרעון המשכנתא. חשוב להבהיר: הכוונה היא להרכב תמהיל הריבית, ולא למימון של 100% משווי הנכס. אלה שני דברים שונים לחלוטין.
עוד דוגמאות ליתרונות של פתרון מימון מגוף מורשה שאינו בנק: האפשרות לבחון כל תיק לגופו, התאמת ההחזר החודשי, בחינת לוחות סילוקין גמישים יותר, מבנה בטוחות מתאים ובדיקה רחבה יותר של התמונה הכלכלית.
למי משכנתא על נכס קיים יכולה להתאים?
משכנתא על נכס קיים עשויה להתאים במקרים שבהם יש נכס בבעלות, אך אין מספיק הון עצמי נזיל לצורך העסקה הבאה.
לדוגמה:
✔️ משקיעים שרוצים לרכוש דירה נוספת בלי לפרק חסכונות.
✔️ משפרי דיור שקונים לפני שמכרו את הדירה הקיימת.
✔️ הורים שרוצים לסייע לילדים ברכישת דירה.
✔️ עצמאים ובעלי עסקים עם מבנה הכנסות לא סטנדרטי.
✔️ לקוחות שהתיק שלהם לא מתאים למסלול הבנקאי הרגיל.
עבור עצמאים ובעלי עסקים, חשוב במיוחד לבחון את ההכנסות בצורה רחבה יותר ולא רק דרך תלוש חודשי. בקרדיט 360 משכנתאות ניתן לבחון גם פתרונות של משכנתא ללא תלוש משכורת מתוך הבנה שלא לכל לקוח יש מבנה הכנסות קבוע.
עם זאת, המהלך אינו מתאים לכל אחד. אם יכולת ההחזר החודשית כבר מתוחה, או אם הוספת הלוואה נוספת עלולה ליצור עומס תזרימי משמעותי, חשוב לעצור ולבחון מחדש את מבנה העסקה.
הסיכונים והעלויות שחשוב להכיר
משכנתא על נכס קיים יכולה לסייע במקרים מסוימים, אבל היא מחייבת בדיקה זהירה. כאשר ממנפים נכס קיים לצורך רכישת נכס נוסף, הלקוח עשוי לשלם כמה החזרים חודשיים במקביל, ולעיתים לשעבד יותר מנכס אחד.
לפני שמתקדמים, חשוב לבדוק:
✔️ מה סך ההחזרים החודשיים לאחר קבלת המימון.
✔️ האם קיימות הלוואות נוספות במקביל.
✔️ מה קורה אם ההכנסה יורדת.
✔️ מה המשמעות של שעבוד נכס קיים.
✔️ האם יש חשיפה לעלייה בהחזר החודשי במסלולים משתנים.
✔️ מהן העלויות הנלוות: שמאות, רישום בטוחות, עמלות ועלויות נוספות.
מי שכבר מחזיק במשכנתא קיימת יכול לבדוק קודם מחזור משכנתא כדי לבחון אם ניתן להפחית את ההחזר החודשי או להתאים את מבנה ההלוואה. מי שיש לו מספר הלוואות במקביל יכול לבחון גם איחוד הלוואות כדי לבדוק אם ניתן לרכז התחייבויות ולפנות יכולת החזר.
השורה התחתונה: לא מספיק לבדוק כמה כסף אפשר לקבל. צריך לבדוק האם מבנה המימון מתאים להכנסות, לנכסים, להתחייבויות ולמטרות של הלקוח.
פתרון מימון דרך קרדיט 360 משכנתאות
בקרדיט 360 משכנתאות ניתן לבחון במקרים מתאימים מבנה מימון שמרכז את צורכי העסקה במקום אחד: מינוף נכס קיים, רכישת נכס נוסף, שעבוד מדרגה שנייה או פתרון מימון רחב יותר.
הפתרון יכול להתאים במיוחד במצבים שבהם העסקה אינה נכנסת למסלול הבנקאי הסטנדרטי, למשל:
✔️ כאשר יש נכס קיים שניתן לבחון כבטוחה.
✔️ כאשר חסר הון עצמי נזיל לרכישת נכס נוסף.
✔️ כאשר מדובר בעצמאים או בעלי הכנסה שאינה סטנדרטית.
✔️ כאשר נדרש מבנה מימון גמיש יותר.
✔️ כאשר רוצים לבחון את כל התמונה הפיננסית ולא להתבסס רק על ההכנסה.
האם אפשר לקחת משכנתא על נכס קיים בבנק?
כאשר המטרה היא רכישת נכס נוסף, הבנקים מוגבלים על ידי הוראות בנק ישראל. בפרט, הבנקים מנועים מלאשר שעבוד דירה כהון עצמי לצורך רכישת דירה נוספת. במקרים כאלה ניתן לבחון פתרון מימון מגוף מורשה שאינו בנק, בכפוף לבדיקה פרטנית.
כמה כסף אפשר לקבל ממינוף הדירה הקיימת?
הסכום תלוי בשווי הנכס, ביתרת המשכנתא הקיימת, בהכנסות, בהתחייבויות וביכולת ההחזר. בקרדיט 360 משכנתאות ניתן לבחון במקרים מסוימים פתרונות מימון של עד 80% משווי הנכס.
מה זה משכנתא מדרגה שנייה?
משכנתא מדרגה שנייה היא שעבוד נוסף על נכס שכבר רשומה עליו משכנתא קיימת. במצב כזה, ההלוואה החדשה נרשמת אחרי השעבוד הקיים, ולכן נדרשת בדיקה של שווי הנכס, יתרת המשכנתא, מבנה ההתחייבויות ויכולת ההחזר.
האם הורים יכולים לשעבד את דירתם כדי לעזור לילדים?
כן, במקרים מסוימים ניתן לבחון שימוש בדירת ההורים כבטוחה לצורך סיוע לילדים ברכישת דירה. עם זאת, מדובר במהלך משמעותי: הנכס של ההורים משועבד, ולכן חשוב לוודא שכל הצדדים מבינים את המשמעות ואת הסיכון. לבני 55 ומעלה כדאי לבחון גם אפשרות של משכנתא הפוכה.
האם עצמאי בלי תלוש משכורת יכול לקבל משכנתא על נכס קיים?
כן, במקרים מסוימים ניתן לבחון פתרונות גם לעצמאים ולבעלי הכנסות שאינן מוצגות בתלוש רגיל. במקרים כאלה נדרשת בחינה רחבה יותר של מבנה ההכנסות, הפעילות העסקית, ההתחייבויות ויכולת ההחזר.
מה קורה אם כבר יש משכנתא על הדירה הקיימת?
אם כבר יש משכנתא על הדירה הקיימת, ניתן במקרים מסוימים לבחון שעבוד מדרגה שנייה או מחזור של המשכנתא הקיימת. הבחירה תלויה ביתרת המשכנתא, בתנאים הקיימים, בשווי הנכס ובמטרת המימון.
האם משכנתא על נכס קיים תמיד משתלמת?
לא בהכרח. מינוף נכס קיים יכול לסייע בעסקאות מסוימות, אבל הוא גם מגדיל את ההתחייבויות ואת הסיכון. לכן חשוב לבצע בדיקה מקצועית של יכולת ההחזר, שווי הנכס, מטרת המימון והעלויות הנלוות לפני קבלת החלטה.
קרדיט 360 משכנתאות בע”מ ח.פ. 516567393 (להלן: “קרדיט 360”) הינה חברת מימון העוסקת במתן משכנתאות. קרדיט 360 בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (מספר רישיון: 66562) ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.
גילוי נאות