מאת: טלי כהן, סמנכ”לית אשראי וחיתום בקרדיט 360 משכנתאות
מה זה משכנתא ללא הון עצמי?
רכישת דירה בישראל דורשת בדרך כלל שני מרכיבים מרכזיים: המרכיב הראשון – יכולת לקבל משכנתא על בסיס יכולת ההחזר השוטפת של הלווה, כלומר היכולת להחזיר את סכום ההלוואה שנלקח לאורך השנים בהן נפרסה המשכנתא – רכיב זה תלוי בהכנסות השוטפות של הלווה, הרכיב השני הוא הון עצמי ראשוני. לא פעם, דווקא הרכיב השני הוא זה שעוצר את המשקיעים ומשפרי הדיור מלבצע העסקה. גם מי שמרוויחים באופן יציב ויכולים לעמוד בהחזר החודשי, לא תמיד מחזיקים בחשבון הבנק שלהם את הסכום הראשוני הנדרש לצורך ביצוע הרכישה.
אז אם אתם שואלים את עצמכם “האם אוכל לקחת משכנתא ללא הון עצמי ראשוני נזיל?” – זו התשובה המדויקת: משכנתא ללא הון עצמי אינה תמיד אפשרית בבנקים, שכן הבנקים כפופים למגבלות רגולטוריות כמו שיעור המימון כפי שנקבע על ידי בנק ישראל. בפרט, הבנקים מנועים מלאשר שעבוד דירה כהון עצמי לצורך רכישת דירה נוספת. לכן רוכש דירה שהינו משפר דיור או משקיע לא יכול להתבסס על “ההון” שקיים לו בנכס שבבעלותו והוא לרוב נדרש להביא הון עצמי נזיל מינימלי בהתאם לסוג העסקה .
עם זאת, זה לא אומר שכל מי שאין לו את מלוא ההון העצמי נזיל בחיסכון זמין, צריך לוותר על העסקה. במקרים מסוימים ניתן לבחון השלמת ההון העצמי באמצעות נכסים קיימים.
המטרה היא לבנות תמונה פיננסית מלאה המורכבת ממקורות הכנסה, נכסים קיימים, התחייבויות, יכולת החזר ומבנה מימון שמתאים לנתוני הלקוח והעסקה.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
לפני שבוחנים פתרונות, חשוב להבין כמה הון עצמי צריך למשכנתא לפי סוג העסקה. בבנקים, שיעור המימון נקבע בהתאם למגבלות בנק ישראל.
| סוג העסקה | הון עצמי מינימלי בבנק | שיעור מימון מקסימלי בבנק |
|---|---|---|
| דירה ראשונה ויחידה | 25% | עד 75% |
| משפרי דיור / דירה חליפית | 30% | עד 70% |
| דירה להשקעה / דירה שנייה ומעלה | 50% | עד 50% |
| דירה בהנחה / מחיר למשתכן | לרוב הון עצמי מופחת, בכפוף לתנאי התוכנית | בהתאם לכללי התוכנית והבנק |
לדוגמה, ברכישת דירה ראשונה בשווי 2 מיליון שקל, הבנק יוכל בדרך כלל להעמיד משכנתא של עד 1.5 מיליון שקל. כלומר, הרוכש יידרש להביא כ-500 אלף שקל הון עצמי נזיל.
במקרים מתאימים, גופי מימון מורשים, בעלי רישיון, שאינם בנקים, יכולים לבחון שיעורי מימון גבוהים יותר מהמקובל בבנק, בהתאם לנכס, להכנסות, ליכולת ההחזר ולמאפייני העסקה. בקרדיט 360 משכנתאות, ניתן לבחון במקרים מסוימים פתרונות מימון של עד 80%, בכפוף לבדיקה פרטנית ולעמידה בתנאי החברה (במקרים מיוחדים ניתן גם להגיע ל-85% מימון ורק 15% הון עצמי ראשוני).
המשמעות בדירה של 2 מיליון שקל: הפער בין 75% מימון לבין 80% מימון עשוי להגיע ליותר מ-100 אלף שקל הפרש בהון העצמי הנדרש. זה לא מבטל את הצורך בהון עצמי, אבל במקרים מסוימים הוא יכול להפוך עסקה שלא מתאימה למסלול הרגיל לעסקה שניתן לבחון אותה מקצועית.
איך אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי נזיל?
כאשר אין מספיק הון עצמי בחשבון הבנק, קיימות כמה אפשרויות שניתן לבחון. לכל אחת מהן יש יתרונות, מגבלות וסיכונים, ולכן חשוב לבדוק לא רק מה אפשר לקבל, אלא גם מה ניתן להחזיר לאורך זמן.
מינוף נכס קיים
מינוף נכס קיים הוא אחד הפתרונות המרכזיים במקרים שבהם לרוכש או למשפחתו יש נכס שניתן לשעבד, כמו דירה של ההורים שרוצים לסייע או דירה נוספת של משקיע, אפילו אם כבר קיימת משכנתא על הדירה הזו.
במקרה כזה, ניתן לבחון קבלת הלוואה כנגד הנכס הקיים, שתשמש להשלמת ההון העצמי לרכישת הדירה החדשה. במקרים מסוימים, המהלך יכול להיות חלק מפתרון רחב יותר של הלוואה לכל מטרה כנגד נכס קיים, בהתאם למטרת המימון, שווי הנכס ויכולת ההחזר.
היתרון המרכזי הוא האפשרות לגייס סכום משמעותי יחסית בלי למכור את הנכס הקיים.
חשוב להבין: הנכס המשועבד הופך לחלק ממבנה המימון. אם לא עומדים בהחזרים, הוא חלק מהבטוחות שניתנות למלווה, ולכן דרושה חשיבה כוללת על מבנה העסקה.
במקרים שבהם הנכס הקיים נמצא בבעלות הורים מבוגרים, כדאי לבחון אפשרות של משכנתא הפוכה. לבני 55 ומעלה, למשל, ייתכן שבנסיבות מסוימות יותר יתאים להעמיד משכנתא הפוכה.
הלוואה כנגד חסכונות
אפשרות נוספת היא הלוואה כנגד קרן השתלמות, קופת גמל, או חיסכון פיננסי אחר. במקרים מסוימים ניתן לקבל הלוואה מבלי למשוך את החיסכון עצמו, כך שהכסף ממשיך להיות מושקע.
זו יכולה להיות אפשרות יעילה למי שיש לו חיסכון צבור, אך לא רוצה או לא יכול למשוך אותו.
חשוב לציין, שבהתאם למסלול, ההלוואה כזו יכולה להגדילה את ההחזרים (החודשיים או במועד הפירעון הסופי), ולכן צריך לבחון אותה יחד עם המשכנתא ולא בנפרד.
כמו כן, כאשר קיים פער זמני בלבד, למשל כסף שאמור להשתחרר בעתיד או מכירת נכס שטרם הושלמה, ניתן לבחון במקרים מסוימים גם הלוואת גישור.
סיוע מההורים או מבני משפחה
במקרים רבים, ההון העצמי מגיע כולו או בחלקו מהמשפחה. לעיתים מדובר במתנה, לעיתים בהלוואה ללא ריבית ולעיתים בסיוע זמני עד למכירת נכס או קבלת כסף עתידי. היתרון הוא שבדרך כלל מדובר בתנאים נוחים וגמישים יותר.
עם זאת, אם מדובר בהלוואה ולא במתנה, מומלץ להסדיר את הדברים בכתב כדי למנוע אי-הבנות בהמשך. כאשר נעשה שימוש בנכס משפחתי כבטוחה, חשוב שכל הצדדים יבינו את המשמעות ואת הסיכון.
דירה בהנחה / מחיר למשתכן
תוכניות ממשלתיות כמו דירה בהנחה או מחיר למשתכן עשויות לאפשר רכישת דירה עם הון עצמי נמוך יותר ביחס לעסקה רגילה. בחלק מהמקרים נדרש הון עצמי של 100 אלף שקל לפחות ממקורות עצמיים, בכפוף לתנאי התוכנית ולשווי הדירה.
היתרון הוא הון עצמי נמוך יותר והנחה משמעותית במחיר הדירה.
החיסרון הוא שמדובר בזכייה בהגרלה, לא בכל מקום יש זמינות, ובחלק מהמקרים ההון העצמי המינימלי חייב להגיע ממקורות עצמיים ולא מהלוואות. לכן זה יכול להיות פתרון טוב למי שזוכה ועומד בתנאים, אבל לא תמיד אפשר לבנות עליו תוכנית רכישה ודאית.
הלוואה להשלמת הון עצמי
במקרים מסוימים ניתן לבחון הלוואה להשלמת הון עצמי, מהבנק או מגוף מימון מורשה שאינו בנק.
בבנקים, האפשרות הזו מוגבלת יותר, משום שבנק ישראל מגביל העמדת אשראי שמיועד לשמש כהון עצמי לרכישת דירה. אצל גופי מימון מפוקחים בעלי רישיון מרשות שוק ההון, שאינם בנקים ניתן לעיתים לבחון מבנה גמיש יותר, אך גם שם נדרשת בדיקה מלאה של יכולת ההחזר, מטרת המימון, שווי הנכס והסיכון הכולל.
מי שכבר מחזיק במשכנתא קיימת או במספר הלוואות במקביל, כדאי שיבחן קודם את התמונה הרחבה. במקרים מסוימים, מחזור משכנתא (או איחוד הלוואות) יכולים לסייע בפינוי יכולת החזר לפני לקיחת התחייבות חדשה.
השוואת פתרונות להשלמת הון עצמי
| פתרון | למי זה עשוי להתאים | יתרון מרכזי | למה לשים לב |
|---|---|---|---|
| מינוף נכס קיים | למי שיש נכס בבעלותו או נכס משפחתי שניתן לשעבד | יכול לאפשר גיוס סכום משמעותי | הנכס משועבד עד לפירעון |
| הלוואה כנגד חסכונות | למי שיש קרן השתלמות, קופת גמל או חיסכון | החיסכון ממשיך להתקיים | בהתאם למסלול – לעלות ההלוואה ולהחזר |
| סיוע משפחתי | למי שיכול לקבל עזרה מהורים או בני משפחה | תנאים נוחים וגמישים | חשוב להסדיר הסכמות בכתב |
| דירה בהנחה / מחיר למשתכן | לזכאים שזכו בתוכנית | הון עצמי נמוך יחסית והנחה במחיר הדירה | אי אפשר לבנות על זכייה ודאית |
| הלוואה להשלמת הון עצמי | למי שיש יכולת החזר מתאימה | יכולה לסגור פער נקודתי | מגדילה את סך ההתחייבויות |
פתרון מימון דרך קרדיט 360 משכנתאות
בקרדיט 360 משכנתאות ניתן לבחון במקרים מתאימים מבנה מימון שמרכז את צורכי העסקה במקום אחד – גם מינוף נכס קיים וגם מימון לרכישת הנכס החדש.
הפתרון יכול להתאים במיוחד במצבים שבהם העסקה אינה נכנסת למסלול הבנקאי הסטנדרטי, למשל:
✔️ כאשר חסר חלק מההון העצמי.
✔️ כאשר יש נכס קיים שניתן לבחון כבטוחה.
✔️ כאשר מדובר בעצמאים או בעלי הכנסה שאינה סטנדרטית.
✔️ כאשר נדרש מבנה מימון גמיש יותר.
✔️ כאשר רוצים לבחון את כל התמונה הפיננסית ולא להתבסס רק על ההכנסה.
שווה לדעת: בקרדיט 360 משכנתאות ניתן לבחון גם פתרונות עבור עצמאים ובעלי עסקים ולקבל משכנתא ללא תלוש משכורת מתוך הבנה שלא כל לקוח עובד במבנה הכנסות קבוע או מציג תלושי שכר חודשיים.
קרדיט 360 משכנתאות בע”מ היא חברה בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מטעם רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, מספר רישיון 66562, ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.
הסיכונים שחשוב להכיר
משכנתא עם הון עצמי נמוך יכולה לסייע במקרים מסוימים, אבל היא מחייבת בדיקה זהירה. ככל ששיעור המימון גבוה יותר, כך חשוב יותר לוודא שההחזר החודשי מתאים ליכולת הכלכלית לאורך זמן.
לפני שמתקדמים, חשוב לבדוק:
✔️ מה סך ההחזרים החודשיים לאחר קבלת המימון.
✔️ האם קיימות הלוואות נוספות במקביל.
✔️ מה קורה אם ההכנסה יורדת.
✔️ מה המשמעות של שעבוד נכס.
✔️ האם יש צורך במהלך מקדים כמו איחוד הלוואות או מחזור משכנתא.
השורה התחתונה: לא מספיק לבדוק כמה כסף אפשר לקבל. צריך לבדוק האם מבנה המימון מתאים להכנסות, לנכסים, להתחייבויות ולמטרות של הלקוח.
האם אפשר לקבל משכנתא ללא הון עצמי?
משכנתא ללא הון עצמי נזיל בכלל אינה אפשרית במסלול הבנקאי הרגיל, משום שהבנקים כפופים למגבלות שיעור מימון. במקרים מסוימים ניתן לבחון דרכים אחרות להשלמת ההון העצמי, למשל באמצעות נכס קיים, חסכונות, סיוע משפחתי או פתרון מימון משלים אך פתרונות אלה מוגבלים בבנקים ממגוון סיבות.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא לדירה ראשונה?
ברוב המקרים הבנק יכול לממן עד 75% משווי הדירה, ולכן נדרש הון עצמי של לפחות 25%. לדוגמה, בדירה של 2 מיליון שקל, ההון העצמי הנדרש יהיה בדרך כלל כ-500 אלף שקל. אצל גופי מימון מורשים שאינם בנקים ניתן לבחון במקרים מסוימים שיעורי מימון גבוהים יותר, בכפוף לבדיקה פרטנית.
כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה או להשקעה?
בדירה להשקעה, הבנק יכול לממן בדרך כלל עד 50% משווי הדירה. כלומר, הרוכש נדרש להביא הון עצמי של כ-50%. זו אחת הסיבות לכך שמשקיעים רבים בוחנים מינוף נכס קיים או מבנה מימון רחב יותר.
איך אפשר לגייס הון עצמי בלי חסכונות?
אפשר לבחון כמה מקורות: הלוואה כנגד נכס קיים, הלוואה כנגד קרן השתלמות או קופת גמל, עזרה מהמשפחה, תוכניות ממשלתיות או הלוואה להשלמת הון עצמי. כל אפשרות מחייבת בדיקה של עלות, סיכון ויכולת החזר.
האם אפשר להשתמש בדירה של ההורים בתור הון עצמי?
כן, במקרים מסוימים ניתן לבחון שימוש בדירת ההורים כבטוחה לצורך גיוס חלק מההון העצמי. עם זאת, מדובר במהלך משמעותי: הדירה של ההורים משועבדת, ולכן חשוב לוודא שכל הצדדים מבינים את המשמעות ואת הסיכון.
האם אפשר לקחת הלוואה בשביל ההון העצמי?
במקרים מסוימים כן, אך לא בכל מסלול ולא בכל עסקה. בתוכניות ממשלתיות מסוימות ההון העצמי המינימלי צריך להגיע ממקורות עצמיים. בנוסף, כל הלוואה כזו מגדילה את ההחזר החודשי הכולל, ולכן נדרשת בדיקה מקצועית של יכולת ההחזר.
כמה הון עצמי צריך במחיר למשתכן?
בתוכניות דירה בהנחה / מחיר למשתכן ההון העצמי עשוי להיות נמוך יותר מאשר ברכישה רגילה, אך התנאים משתנים לפי התוכנית, שווי הדירה והיישוב. גם פה נדרש הון עצמי מינימלי ממקורות עצמיים. יש לבדוק את הכללים המעודכנים לפני קבלת החלטה.
מה ההבדל בין בנק לבין גוף מימון מורשה שאינו בנק בדרישות ההון העצמי?
בנק כפוף למגבלות שיעור המימון של בנק ישראל. גוף מימון מורשה שאינו בנק אינו פועל לפי אותן מגבלות בנקאיות, ולכן במקרים מסוימים יכול לבחון מבנה גמיש יותר. עם זאת, גם שם אין אישור אוטומטי: כל עסקה נבדקת לפי שווי הנכס, ההכנסות, ההתחייבויות, הסיכון ויכולת ההחזר.
האם משכנתא ללא הון עצמי תמיד משתלמת?
לא בהכרח. שיעור מימון גבוה או הלוואה להשלמת הון עצמי יכולים להגדיל את ההחזר החודשי ואת הסיכון. לכן חשוב לבצע בדיקה מקצועית של העסקה לפני קבלת החלטה.
קרדיט 360 משכנתאות בע”מ ח.פ. 516567393 (להלן: “קרדיט 360”) הינה חברת מימון העוסקת במתן משכנתאות. קרדיט 360 בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (מספר רישיון: 66562) ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.
גילוי נאות