עסקאות במסגרת מחיר למשתכן או דירה בהנחה נראות לפעמים פשוטות על הנייר: יש זכייה, יש מחיר רכישה ידוע, יש לוח תשלומים, ובסוף אמורה להתקבל דירה חדשה.
אבל במציאות, הדרך עד למסירת הדירה יכולה להיות מורכבת הרבה יותר. לאורך תקופת הבנייה עשויים להיווצר פערים תזרימיים, תשלומי מדד תשומות בנייה, שינויים בהכנסות, התחייבויות קיימות וכך נוצר צורך לעדכן את מבנה המימון בהתאם לשלב שבו נמצאת העסקה.
זה בדיוק היה המקרה של משפחה שרכשה דירה חדשה במסגרת מחיר למשתכן בשכונת ארנונה בירושלים, ונדרשה לבחון מחדש את מבנה המימון הקיים – כולל מחזור פנימי ותוספת מימון לצורך תשלום מדד תשומות הבנייה.
האתגר: עסקה טובה, אבל מבנה מימון שצריך להתאים למציאות
המשפחה רכשה דירה חדשה במחיר של כ-2.15 מיליון שקל, כאשר שווי השוק המוערך של הנכס כיום עומד על מעל ל-3 מיליון שקל. כלומר, כבר בשלב הבחינה נוצר פער משמעותי בין מחיר הרכישה לבין שווי השוק של הדירה.
מצד אחד, מדובר בפער חיובי שיכול לחזק את העסקה מבחינת שיעור המימון. מצד שני, עדיין נדרש פתרון מדויק שייקח בחשבון את לוח התשלומים, המשכנתא הקיימת, יתרת המסגרת שלא נוצלה, תשלומי המדד והיכולת החודשית של המשפחה לעמוד בהחזרים.
בנוסף, כמו שקורה לא פעם בעסקאות ארוכות טווח, גם כאן היה צורך לבחון את התמונה הכלכלית המלאה של המשפחה: הכנסות, התחייבויות, סיוע משפחתי, שכירות קיימת וצפי להכנסה עתידית מהנכס לאחר המסירה.
הפתרון: הסתכלות מחודשת על כל מבנה העסקה
במקום להתייחס לבקשה רק בהקשר של “תוספת מימון” בלבד, בקרדיט 360 משכנתאות נבחנה העסקה מחדש כמכלול.
הבדיקה כללה בין היתר:
✔️ שווי שוק עדכני של הנכס
✔️ יתרת המשכנתא הקיימת
✔️ מסגרת מימון שלא נוצלה במלואה
✔️ הצורך בתוספת לתשלום מדד תשומות הבנייה
✔️ סך ההכנסות החודשיות של הלווים
✔️ התחייבויות קיימות ויכולת החזר כוללת
✔️ צפי לשינוי בתזרים לאחר קבלת הדירה
הפתרון שנבחן כלל מחזור של המימון הקיים לצד תוספת מימון, במטרה להתאים את מבנה ההלוואה לשלב הנוכחי של העסקה ולצרכים בפועל.
עו”ד אסף בדור, מנהל צוות משכנתאות בקרדיט 360 משכנתאות: “בעסקאות כאלה, לא מספיק לבדוק רק את מחיר הרכישה או רק את ההחזר החודשי. צריך להבין את כל הסיפור: מה שווי הנכס היום, כמה כבר שולם, מה נותר לשלם, אילו התחייבויות קיימות, מה צפוי להשתנות לאחר המסירה ומהי יכולת ההחזר לאורך זמן.”
“במקרה הזה, הפער בין מחיר הרכישה לשווי השוק היה נתון משמעותי, אבל הוא לא עמד בפני עצמו. רק השילוב שלו עם הכנסות המשפחה, מבנה ההתחייבויות, יתרת המימון הקיימת ולוח התשלומים אפשר לבחון פתרון שמתאים לעסקה”, הוסיף אסף.
לבסוף הוא סיכם את הנושא: “יועצי משכנתאות שמקבלים לפתחם עסקאות של זוכי ‘מחיר למשתכן’ המתמודדים עם פערי הון עצמי או לחץ תזרימי, יכולים למצוא בקרדיט 360 מענה מהיר ומדויק. אנחנו מעמידים לרשותכם מנגנון חיתומי גמיש ויצירתי שחושב מחוץ לקופסה, ומייצר ללקוח את הנזילות שהוא צריך – בלי בירוקרטיה ובזמן שיא, מסלולי ריבית שלא קיימים בבנקים ובגופי מימון אחרים, והכל עם שירות מהיר ויחס של בנקאות פרטית לכל לקוח.”