לא כל עסקת מימון נראית כמו רכישת דירה רגילה. יש מקרים שבהם הנכס כבר קיים, הפוטנציאל ברור, אבל הצורך במימון מגיע דווקא בשלב הביניים – לפני שהפרויקט יוצא לדרך.
זה היה המקרה של לקוחות שבבעלותם נכס צמוד קרקע בתל אביב, המיועד להריסה ולבנייה. עוד לפני תחילת הבנייה, נדרש להם מימון משמעותי לצורך תשלום מיסים, אגרות והיטלים, כדי לאפשר את המשך התקדמות התהליך.
האתגר: נכס בעל שווי גבוה, אבל צורך מימוני בשלב מוקדם
על פניו, מדובר בנכס בעל שווי משמעותי – כ-6.8 מיליון ש”ח. אבל בפועל, האתגר לא היה רק שווי הנכס, אלא השלב שבו העסקה נמצאת.
הבנייה עדיין לא החלה, הנכס מיועד להריסה, והצורך במימון נועד לגשר על התקופה עד לשלב הבא של הפרויקט. במקביל, היה צורך לבחון את מבנה ההכנסות, ההתחייבויות הקיימות, יכולת ההחזר, מצב הזכויות בנכס והיבטים משפטיים הקשורים לרישום הבטוחות.
במילים אחרות: זו לא הייתה בקשה פשוטה של “כמה אפשר לקבל כנגד הנכס”, אלא בחינה רחבה של כל התמונה – הנכס, הלקוחות, מטרת המימון, לוחות הזמנים והסיכון הכולל.
הפתרון: מבנה מימון שמתאים לשלב שבו העסקה נמצאת
בהתאם לצורך – בנינו מימון של כ-4.4 מיליון ש”ח כנגד הנכס, בשיעור מימון של כ-65% משוויו.
הבדיקה כללה בין היתר:
✔️ שווי הנכס הקיים
✔️ מטרת המימון – תשלום מיסים, אגרות והיטלים
✔️ שלב הפרויקט והזמן הצפוי עד תחילת הבנייה
✔️ הכנסות הלקוחות ויכולת ההחזר
✔️ התחייבויות קיימות
✔️ רישום בטוחות והיבטים משפטיים נדרשים
✔️ התאמת מבנה ההחזר לתקופת הביניים
הפתרון שנבחן כלל מבנה מימון לתקופת מעבר, המאפשר ללקוחות להתמודד עם התשלומים הנדרשים היום, עוד לפני שהפרויקט מגיע לשלב הבנייה בפועל.
עו”ד אסף בדור, מנהל צוות משכנתאות בקרדיט 360 משכנתאות: “בתיקים כאלה לא מספיק לראות נכס בשווי גבוה ולחשב אחוז מימון. צריך להבין מה שלב הפרויקט, מה מטרת הכסף, מה צפוי לקרות עד תחילת הבנייה ואיך בונים מבנה מימון שמתאים לתקופת הביניים, בלי להתעלם מהסיכונים ומהיכולת האמיתית של הלקוח לעמוד בהחזרים.”
במקרה הזה, השילוב בין נכס משמעותי, צורך מימוני ברור, הכנסות קיימות ותכנון נכון של מבנה העסקה אפשר לבחון פתרון שמותאם למציאות בשטח – לא רק לנכס כפי שהוא נראה על הנייר, והכל נעשה עם שירות מעולה ויחס של בנקאות פרטית.