עסקת השבוע: מימון לפרויקט של בנייה עצמית בקיסריה

בני זוג שבונים בית חדש בקיסריה הגיעו אלינו בשלב שבו הפרויקט כבר יצא לדרך - אבל מבנה המימון היה צריך להתעדכן בהתאם לקצב הבנייה, לשווי הנכס ולתמונה הפיננסית הרחבה.

הבקשה עמדה על מעל 10 מיליון ש"ח, לצורך מחזור משכנתא קיימת והגדלת מסגרת המימון להמשך הבנייה. הנכס, ששוויו הוערך בשמאות בכ-23 מיליון ש"ח, נמצא בתהליך בנייה לאחר הריסת מבנה ישן.

לצד השווי הגבוה, היה צורך לבחון גם משכנתאות קיימות, נכסים נוספים, הכנסות ממספר מקורות, תזרים שוטף, ניסיון רלוונטי ומבנה שחרור כספים שמתאים להתקדמות הפרויקט בפועל.

האתגר: פרויקט יוקרתי, בנייה פעילה ותמונה פיננסית מורכבת

בני הזוג נמצאים בעיצומו של פרויקט בנייה בקיסריה, לאחר הריסת מבנה ישן ובניית בית חדש. לפי הנתונים, הפרויקט נמצא בשלב הביצוע, עם היקף עלויות בנייה משמעותיות ושווי נכס גבוה לאחר השלמת העבודות.

במקביל, על הנכס הייתה משכנתא קיימת בדרגה ראשונה, וכן משכנתא נוספת שעתידה הייתה להיות מסולקת ממקורות של הלקוחות. בנוסף, לבני הזוג נכסים נוספים, הכנסות ממספר מקורות ופעילות עסקית רחבה בתחום הנדל"ן.

כלומר, זו לא הייתה בקשה פשוטה של "כמה אפשר לקבל בגין שווי הנכס". היה צורך להבין:
✔️ את שלב הבנייה בפועל והשלבים הבאים
✔️ את שווי הנכס הנוכחי והעתידי
✔️ את המשכנתאות הקיימות לסילוק
✔️ את מקורות ההכנסה השונים
✔️ את הנכסים הנוספים שבבעלות הלקוחות
✔️ את יכולת ההחזר בתקופת הבנייה
✔️ את מבנה שחרור הכספים שהותאם לקצב התקדמות הפרויקט

הפתרון: מחזור, הגדלה ושחרור כספים לפי קצב הבנייה

בקרדיט 360 משכנתאות נבנה פתרון מימון כולל, שכלל מחזור של המשכנתא הקיימת לצד הגדלת המימון להמשך הבנייה.

הפתרון נבחן בהתאם לשווי הנכס, שלב הפרויקט, התקדמות הבנייה, הכנסות הלקוחות והבטוחות הקיימות. במסגרת האישור נקבע כי שחרור הכספים יתבצע בהתאם לקצב הבנייה, לצד דחיית תשלומי קרן ותשלום ריבית שוטפת לתקופה של 3 שנים.

המבנה הזה נועד להתאים את המימון למציאות של פרויקט שנמצא בבנייה: לא פתרון אחיד, אלא מסגרת שמביאה בחשבון את קצב ההתקדמות, את צורכי התזרים ואת מקורות ההחזר.

למה זה חשוב?

בעסקאות בנייה מורכבות, השאלה אינה רק מה שווי הנכס. צריך להבין את כל המערכת סביבו: מה כבר נבנה, מה עוד נדרש להשלים, אילו התחייבויות קיימות, מה מקורות ההחזר, ומהם הנכסים והמקורות הפיננסיים שמחזקים את התיק.

במקרה הזה, השילוב בין נכס משמעותי, ניסיון עסקי ויזמי, מקורות הכנסה מגוונים ונכסים נוספים אפשר לבחון פתרון מימון רחב יותר - כזה שמותאם לפרויקט ולא רק לטופס בקשת משכנתא פשוט.

עו"ד אסף בדור, מנהל צוות משכנתאות בקרדיט 360 משכנתאות: "בתיקים כאלה, לא מספיק לראות שמאות גבוהה או הכנסה חודשית גבוהה. צריך להבין את כל הסיפור: שלב הבנייה, ההתחייבויות הקיימות, מקורות ההחזר, הנכסים הנוספים והדרך שבה הכסף אמור להשתחרר לאורך הפרויקט. רק אחרי שמבינים את התמונה המלאה אפשר לבנות פתרון מימון שמתאים באמת לעסקה."

לאחר ביצוע העסקה, היועץ המפנה ביקש לציין את הליווי של מיטל שחרור, מצוות קרדיט 360 משכנתאות, שליוותה את הטיפול בתיק מטעם החברה. לדבריו, לאורך כל התהליך היא הפגינה "מקצועיות, זמינות, שירותיות יוצאת דופן וירידה לפרטים באופן יסודי", וההתנהלות מולה הייתה נעימה, עניינית ומקצועית.

במקרה הזה, עסקה מורכבת, בסכום משמעותי, הפכה לפתרון מימון שבוצע בפועל - בזכות שילוב של חיתום מקצועי, חשיבה יצירתית, הבנה עמוקה של צורכי הלקוח והפרויקט ושירות אישי עם יחס של בנקאות פרטית.