"הלוואת מזנין היא לא פתרון קסם ולא מוצר שמתאים לכל פרויקט. הערך שלה הוא ביכולת לסגור פער הון נקודתי בתוך מבנה מימון נכון - כשהפרויקט כלכלי, לוח הזמנים ריאלי, ויש ודאות מספקת לגבי הבטוחות ומקורות ההחזר. לכן לפני שמכניסים מזנין לפרויקט, צריך לבדוק לא רק כמה כסף חסר, אלא מה העלות הכוללת של השכבה הזו ואיך היא משפיעה על הרווחיות והתזרים עד סוף הפרויקט."מה זה הלוואת מזנין?
הלוואת מזנין היא שכבת מימון ביניים בפרויקט נדל"ן, שנמצאת בין ההלוואה הבכירה של הבנק או הגוף המלווה לבין ההון העצמי של היזם. היא מאפשרת ליזם לצמצם את ההון העצמי שהוא נדרש להביא מכיסו, בתמורה לעלות מימון גבוהה יותר.
המילה מזנין מגיעה מעולם האדריכלות: קומת ביניים שנמצאת בין שתי קומות עיקריות. באותו אופן, גם במבנה ההון של פרויקט נדל"ן, המזנין נמצא באמצע - מעל ההון העצמי של היזם, אבל מתחת להלוואה הבכירה של הגוף המלווה.
הלוואות מזנין מוכרות בשוק גם בשם הקצר "מזנין". הן לא נועדו להוזיל את המימון, אלא לאפשר ליזם לקדם פרויקט שאחרת היה מתקשה לצאת לדרך, לסגור פער בהון העצמי הנדרש או לשחרר חלק מההון של היזם לפרויקט נוסף. לעיתים שימוש בהלוואת מזנין מאפשר ליזם לשפר את התשואה על ההון.
במילים פשוטות: הלוואת מזנין היא כלי מימון שמאפשר ליזם להכניס שכבת חוב נוספת לפרויקט - אבל רק כאשר הפרויקט, הרווחיות, הבטוחות והמבנה המשפטי מאפשרים זאת.
מבנה ההון בפרויקט: איפה המזנין יושב?
כדי להבין מהי הלוואת מזנין, צריך להכיר קודם את מבנה ההון של פרויקט נדל"ן. ברוב הפרויקטים יש כמה שכבות מימון, וכל שכבה נמצאת במקום אחר בסדר הקדימות להחזר.
שכבת מימון | מי מעמיד אותה בדרך כלל | סדר קדימות בהחזר בעת כשל | מאפייני עלות |
הלוואה בכירה | בנק מלווה או גוף מלווה בכיר | ראשונה בקדימות | בדרך כלל העלות הנמוכה ביותר, משום שהמלווה הבכיר מקבל את הביטחונות הראשונים |
הלוואת מזנין | גוף מימון, קרן חוב או משקיע פיננסי | אחרי ההלוואה הבכירה ולפני ההון העצמי | עלות גבוהה יותר, משום שהסיכון של המלווה גבוה יותר |
הון עצמי של היזם | היזם או בעלי המניות בפרויקט | אחרון בקדימות | נושא את הסיכון הגבוה ביותר, אבל גם את פוטנציאל הרווח השיורי |
בפרויקטים רבים, ההלוואה הבכירה מכסה את עיקר עלות הפרויקט, והמזנין נכנס כשכבה משלימה. היזם נדרש להביא את היתרה מהונו העצמי או ממקורות נוספים. עם זאת, החלוקה המדויקת משתנה מפרויקט לפרויקט ותלויה בשווי הקרקע, בדוח אפס, ברווחיות הצפויה, בבטוחות, בניסיון היזם ובמדיניות הגוף המממן.
העיקרון פשוט: ככל ששכבת המימון נמוכה יותר בסדר הקדימות להחזר, כך הסיכון של המלווה גבוה יותר. לכן הלוואת מזנין תהיה בדרך כלל יקרה יותר מהלוואה בכירה, אך היא יכולה לאפשר ליזם לשמור על מבנה בעלות מלא יותר בהשוואה להכנסת שותף הוני.
מתי יזם לוקח הלוואת מזנין?
הלוואת מזנין יכולה להתאים בכמה מצבים נפוצים בפרויקטי נדל"ן. לא מדובר בפתרון אוטומטי לכל פרויקט, אלא בכלי שנבחן בהתאם למבנה העסקה.
כשהבנק אישר ליווי אבל דורש הון עצמי גבוה - מצב נפוץ. היזם מקבל אישור עקרוני לליווי, אבל הגוף המלווה דורש ממנו להביא הון עצמי בהיקף גבוה יותר מזה שעומד לרשותו באותו רגע.
במקרה כזה, הלוואת מזנין יכולה לשמש כשכבה משלימה, שמסייעת לגשר בין ההון שהיזם יכול להביא לבין ההון שהגוף המלווה דורש.
כשההון של היזם נעול בפרויקט אחר - יזמים רבים מחזיקים הון משמעותי, אבל לא תמיד הוא נזיל. לפעמים ההון נמצא בפרויקט אחר, בנכס שטרם נמכר או בזכויות שעדיין לא מומשו. במצבים כאלה, היזם יכול לבחון הלוואת מזנין או פתרונות אחרים כדי לאפשר לפרויקט החדש להתקדם בלי להמתין למימוש מלא של נכס אחר.
כשהיזם רוצה להתקדם לפרויקט נוסף - לפעמים היזם יכול להביא את כל ההון הנדרש, אבל הדבר ירתק חלק משמעותי מהמשאבים שלו לפרויקט אחד. במצב כזה, הלוואת מזנין יכולה לאפשר לו לשמור חלק מההון פנוי להזדמנויות נוספות או למספר פרויקטים במקביל.
כמה עולה הלוואת מזנין?
עלות הלוואת מזנין אינה נקבעת לפי פרמטר אחד קבוע. היא מורכבת מכמה רכיבים, שכל אחד מהם תלוי ברמת הסיכון של הפרויקט, בשלב שבו הוא נמצא, בבטוחות, ברווחיות הצפויה וביחסים מול הגוף המלווה הבכיר.
בדרך כלל, העלות יכולה לכלול:
✔️ ריבית שנתית
✔️ עמלת הקמה או עמלת עסקה
✔️ לעיתים רכיב השתתפות ברווחי הפרויקט
✔️ תנאים לפירעון מוקדם
✔️ עלויות משפטיות ותפעוליות הקשורות להסכמי המימון והבטוחות
ככל שהלוואת המזנין נכנסת בשלב מוקדם יותר, כאשר יש פחות ודאות תכנונית, פחות מכירות, פחות בטוחות או רווחיות צפויה נמוכה יותר - כך עלות המימון צפויה להיות גבוהה יותר.
לכן, כאשר יזם משווה בין הצעות מזנין, לא מספיק לבדוק רק את הריבית הנקובה. צריך לבחון את העלות הכוללת לאורך חיי הפרויקט, את העמלות, את מנגנון ההשתתפות ברווח, את תנאי הפירעון המוקדם ואת ההשפעה על תזרים הפרויקט.
בטוחות והסכם בין נושים: מה קורה מול הבנק?
בפרויקט עם ליווי בנקאי, הבנק או הגוף המלווה הבכיר מחזיק בדרך כלל בשעבודים הראשונים על הפרויקט. לכן, מלווה המזנין אינו נמצא באותו מעמד כמו המלווה הבכיר, והוא צריך להישען על הבטוחות בדרגה נמוכה משל המממן הבכיר (לרוב בדרגה שניה).
בטוחות נוספות אפשריות בהלוואת מזנין עשויות לכלול, בין היתר:
✔️ שעבוד מניות חברת הפרויקט
✔️ שעבוד זכויות היזם ברווחים עתידיים
✔️ ערבויות אישיות של היזם או בעלי השליטה
✔️ שעבודים על נכסים חיצוניים לפרויקט
✔️ התחייבויות חוזיות במסגרת הסכם המימון
אחד המסמכים החשובים במבנה כזה הוא הסכם בין נושים. זהו מסמך שמסדיר את היחסים בין המממן הבכיר לבין מלווה המזנין: מי מקבל כסף ראשון, מה קורה במקרה של הפרה, אילו פעולות מותר למלווה המזנין לבצע, ומה דורש אישור של המממן הבכיר.
כניסה של מזנין לפרויקט עם ליווי בנקאי מחייבת תיאום ואישור מול המלווה הבכיר. זה שלב שיכול לקחת זמן, ולכן חשוב לתכנן אותו מראש ולא להגיע אליו ברגע האחרון.
נקודה נוספת שיזמים צריכים לבחון היטב היא ערבויות אישיות. ערבות אישית יכולה להרחיב את החשיפה של היזם מעבר לפרויקט עצמו, ולכן חשוב להבין היטב את המשמעות שלה לפני שמתחייבים.
מממני מזנין בישראל: מי מעמיד מימון כזה?
מממני מזנין בישראל הם חלק ממפת גופי המימון שפועלים לצד הבנקים וגופי מימון העוסקים במימון בכיר, במימון פרויקטי נדל"ן. לצד חברות מזנין ייעודיות, קיימים גם גופים נוספים שיכולים להעמיד שכבות מימון משלימות לפרויקטים.
בישראל, מימון מזנין יכול להינתן על ידי כמה סוגי גופים:
✔️ קרנות חוב ייעודיות
✔️ חברות מימון בעלות רישיון
✔️ גופים מוסדיים
✔️ משקיעים פרטיים מאורגנים
✔️ גופים המתמחים במימון נדל"ן ליזמים
בבחירת גוף מממן, חשוב לבדוק לא רק את המחיר, אלא גם את היכולת של אותו גוף לעבוד מול בנקים מלווים, להבין הסכמי בין נושים, לקבל החלטות בזמן ולבנות מבנה מימון שמתאים לפרויקט.
קריטריונים חשובים לבחירת גוף מזנין:
✔️ רישיון והסדרה
✔️ ניסיון בסוג הפרויקט
✔️ מהירות קבלת החלטות
✔️ גמישות במבנה העסקה
✔️ היכרות עם עבודה מול בנקים מלווים
✔️ ניסיון בהסכמי בין נושים
גופים כאלה פועלים בתחום מימון חוץ בנקאי לנדל"ן ונדרשים לרישיון והסדרה. עבור יזם, עבודה מול גוף מוסדר היא נקודת פתיחה חשובה, אך לא מספיקה לבדה. חשוב לבחון גם ניסיון, זמינות, גמישות ויכולת ביצוע בפועל.
איך בוחנים אם מזנין מתאים לפרויקט?
לפני שמכניסים הלוואת מזנין לפרויקט, צריך לבדוק אם היא באמת משרתת את הפרויקט - ולא רק סוגרת פער בטווח הקצר.
שאלות שיזם צריך לשאול לפני קבלת החלטה:
✔️ האם הרווחיות הצפויה בפרויקט מכסה את עלות המימון הנוספת?
✔️ האם לוח הזמנים של הפרויקט ריאלי?
✔️ האם המלווה הבכיר מוכן לאשר כניסה של מזנין?
✔️ האם קיימות בטוחות מתאימות?
✔️ מה קורה אם המכירות מתעכבות?
✔️ מה קורה אם עלויות הבנייה עולות?
✔️ האם קיימת חשיפה אישית של היזם מעבר לפרויקט?
✔️ האם תנאי הפירעון מתאימים לתזרים הצפוי?
דקל בראל, מנכ"ל קרדיט 360 מימון נדל"ן, מסכם:
"הלוואת מזנין היא לא פתרון קסם ולא מוצר שמתאים לכל פרויקט. הערך שלה הוא ביכולת לסגור פער הון נקודתי בתוך מבנה מימון נכון - כשהפרויקט כלכלי, לוח הזמנים ריאלי, ויש ודאות מספקת לגבי הבטוחות ומקורות ההחזר. לכן לפני שמכניסים מזנין לפרויקט, צריך לבדוק לא רק כמה כסף חסר, אלא מה העלות הכוללת של השכבה הזו ואיך היא משפיעה על הרווחיות והתזרים עד סוף הפרויקט."
קרדיט 360 מימון נדל"ן היא חלק מקבוצת קרדיט 360, הפועלת באמצעות חברה בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מטעם רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, מספר רישיון 66562. בקרדיט 360 מימון נדל"ן ניתן לבחון פתרונות מימון ליזמים ולחברות נדל"ן בהתאם לנתוני הפרויקט, שלב העסקה, הבטוחות, ההון העצמי ויכולת הביצוע.
יש לכם פרויקט עם פער בהון העצמי? נשמח לבחון את מבנה המימון בהתאם לנתוני הפרויקט.
שאלות ותשובות על הלוואת מזנין
מה זה הלוואת מזנין?
הלוואת מזנין היא שכבת מימון ביניים בפרויקט נדל"ן, שנמצאת בין ההלוואה הבכירה לבין ההון העצמי של היזם. היא מאפשרת ליזם לצמצם את ההון העצמי הנדרש, אך בדרך כלל מגיעה בעלות גבוהה יותר מהלוואה בכירה.
מה ההבדל בין הלוואת מזנין להלוואה בנקאית רגילה?
הלוואת מזנין נמצאת בסדר קדימות נמוך יותר מההלוואה הבנקאית או ההלוואה הבכירה. בעת כשל, המלווה הבכיר מקבל בדרך כלל את הביטחונות הראשונים, ולכן המזנין נחשב מסוכן יותר עבור המלווה ויקר יותר עבור היזם.
כמה עולה הלוואת מזנין?
עלות הלוואת מזנין משתנה מפרויקט לפרויקט ותלויה ברמת הסיכון, בשלב הפרויקט, בבטוחות, ברווחיות הצפויה ובתנאי ההסכם. העלות יכולה לכלול ריבית, עמלות ולעיתים גם רכיב השתתפות ברווחי הפרויקט.
איזה בטוחות נדרשות להלוואת מזנין?
בהלוואת מזנין הבטוחות יכללו בראש ובראשונה שעבוד בדרגה שניה לאחר המממן הבכיר ולעיתים יכללו גם שעבוד מניות חברת הפרויקט, שעבוד זכויות ברווחים, ערבויות אישיות או שעבודים על נכסים חיצוניים. סוג הבטוחה תלוי במבנה הפרויקט ובדרישות הגוף המממן.
האם הבנק צריך לאשר את המזנין?
בפרויקט עם ליווי בנקאי, כניסת מזנין מחייבת תיאום ואישור מול הבנק או הגוף המלווה הבכיר. הסיבה היא שהמזנין משפיע על מבנה החוב, הבטוחות וסדר הקדימות בין הנושים.
מי מעמיד הלוואות מזנין בישראל?
הלוואות מזנין בישראל יכולות להינתן על ידי קרנות חוב, חברות מימון בעלות רישיון, גופים מוסדיים, משקיעים פרטיים מאורגנים וגופים המתמחים במימון נדל"ן ליזמים. חשוב לבחון את הגוף המממן לפי רישיון, ניסיון, גמישות ויכולת עבודה מול בנקים מלווים.
מתי מזנין לא מתאים לפרויקט?
מזנין לא מתאים לפרויקט שאינו כלכלי או לפרויקט שבו הרווחיות הצפויה אינה מצדיקה את עלות המימון הנוספת. אם שכבת מימון נוספת רק מכבידה על התזרים ומקטינה את יכולת ההחזר, ייתכן שצריך לבחון מבנה אחר.
גילוי נאות
קרדיט 360 מימון נדל"ן בע"מ ח.פ. 516567393 (להלן: "קרדיט 360") היא חברת מימון העוסקת במימון יזמים. קרדיט 360 בעלת רישיון מורחב למתן אשראי מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (מספר רישיון: 66562) ואינה מפוקחת על ידי בנק ישראל.
ט.ל.ח. פרסומת. אין לראות באמור לעיל כל מצג, הצעה, שידול, ייעוץ או התחייבות להענקת הלוואה או אשראי. הצעת ההלוואה/האשראי תינתן בכפוף לנתונים האישיים של כל לקוח, בכפוף לשיקול דעתה הבלעדי ולתנאים שייקבעו על ידי קרדיט 360 בלבד. תנאי ההלוואה/האשראי הסופיים ייקבעו בהתאם לנתוני הלקוח והעסקה. לתשומת ליבך, לפני הגשת בקשה להלוואה, כדאי לבדוק האם היא מתאימה לצרכיך, והאם באפשרותך לעמוד בהחזריה. אי-עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
מסקנות
הלוואת מזנין יכולה להיות כלי חשוב בפרויקט נדל"ן כאשר קיים פער בין ההון העצמי של היזם לבין דרישות הגוף המלווה. עם זאת, מדובר בשכבת מימון יקרה ומורכבת יותר מהלוואה בכירה, ולכן חשוב לבחון את הרווחיות, הבטוחות, לוח הזמנים, הסכם בין הנושים וההשפעה על תזרים הפרויקט לפני שמתקדמים.