אילו פתרונות מימון ייחודיים יכולים לסייע בימים אלה לרוכשי דירות? מה לגבי מי שמתקשים בתזרים התשלומים השוטף?
ד”ר איתי מוקוטוב ומשה כהן מהנהלת “קרדיט 360” מנתחים את המצב, נכון למרץ 2024
אסון 7 באוקטובר הכניס את מדינת ישראל להלם. שוק הנדל”ן, מטבע הדברים, ספג גם הוא מכה קשה. עם זאת, כחמישה חודשים לאחר פרוץ המלחמה, ובצל הלחימה המתמשכת, ניתן לראות ניצנים ראשונים של התאוששות.
“אנחנו רואים שאנשים התחילו לחזור לשוק”, אומר ד”ר איתי מוקוטוב, מנכ”ל ומייסד “קרדיט 360”, “זה בא לידי ביטוי גם בנתוני לקיחת המשכנתאות בבנקים וגם בנתוני מכירות הדירות. אחת מהסיבות לכך היא הורדת הריבית של בנק ישראל ברבע אחוז, והציפיות להורדות נוספות בתקופה הקרובה”.
סיבה נוספת להתאוששות, היא מצב ההיצע בשוק. “כשבודקים את היקף יחידות הדיור הבנויות והלא מכורות, מול היקף הדרישה לרכישת דירה”, אומר מוקוטוב, “רואים שההיצע נמוך מאוד לעומת הביקוש. להערכתי, זה יגרום בתקופה הקרובה להתפרצות של ‘ביקוש כבוש’, לחזרה לשוק ולהגברת קצב הרכישות, וייתכן גם שלחזרה של עליית המחירים. ניצנים לכך כבר ניתן לראות בנתונים האחרונים”.
עד כמה להערכתכם מגמה זו תהיה משמעותית?
משה כהן, סמנכ”ל חיתום ואשראי ב”קרדיט 360″, משיב: “חשוב לזכור שכשמדברים כיום על הורדות ריבית צפויות, לא מדברים על חזרה לרמות של אפס ריבית שהיינו בהן בשנים האחרונות. במקרה האופטימי, נגיע לאזור ה-3.5% ריבית עד לסוף השנה, זו עדיין ריבית משמעותית, שיוצרת קושי לא מבוטל לאנשים רבים ברכישת דירות ובמימון התזרים השוטף.
להערכתי שוק הנדל”ן נמצא כרגע במצב של המתנה מצד השחקנים השונים להתפתחויות, שצפויה להתפרץ בעתיד ולבוא לידי ביטוי בגל ביקושים, אם כי כמובן קשה להעריך מתי זה יקרה בדיוק”.
אילו פתרונות ייחודים “קרדיט 360” מציעה לרוכשים בימים אלה?
איתי: “נתחיל עם המשקיעים. בשנים האחרונות, רבים מהם יצאו מהשוק. עם הורדות הריבית הצפויות, צפויה חזרה הדרגתית שלהם לשוק. אנחנו מציעים למשקיעים סיוע במימון. הבנקים יכולים לתת עד 50%, ואנחנו יכולים להשלים ל-75% ואפילו ל-100% בשעבוד הנכס הקיים והנכס הנרכש. בעבר, ראינו מצבים שבהם משקיעים לקחו מימון גם ברמה המקסימלית, אני לא יודע אם זה יחזור בשנים הקרובות – אבל לנו יש יכולת לבחון כל עסקה לגופו של עניין, ולתת לה את המימון המתאים לה להערכתנו.
יש משקיעים שמעריכים שמחירי הדירות יעלו בעוד כמה שנים. היום, אפשר לקנות דירה ולשים על השולחן רק 15%-20% מעלות הדירה, כי הקבלנים נותנים תנאי תשלום מאוד טובים. ואז, בעוד שלוש-ארבע שנים, כשהדירה תושלם והמשקיעים יצטרכו לשלם את השאר, הם יוכלו למכור אותה ברווח רק בגלל עליית שווי הדירה – וכך לגייס את הסכום החסר. למשקיעים כאלה, שרוצים סכום התחלתי כדי לצמצם סיכון, אנחנו יכולים לסייע במימון על חשבון הנכס הקיים.
בנוסף – אנחנו מציעים מימון ביניים שיכול לסייע למשפרי דיור, שרוצים להחליף את הדירה, אבל לא רוצים להעמיד אותה למכירה במצב השוק הנוכחי, מסיבות כלכליות או בגלל המצב הביטחוני. במקרים רבים, אנשים זקוקים לכסף ממכירת הבית כדי להעמיד את ההון העצמי לרכישה של הדירה החדשה, אבל כדי לא להילחץ עם מועד המכירה, הם זקוקים להלוואה לתקופת הביניים, ופה אנחנו נכנסים לתמונה.
הנתונים של משרד האוצר מראים שמשך הזמן החציוני שבו דירת יד שנייה נמצאת על המדף, עלה ליותר מ-20 חודשים. למשפרי דיור שחוששים שלא יצליחו למכור את הדירה, בוודאי במחיר שהם רוצים, וזקוקים להון כדי לשלם על הרכישה, ‘קרדיט 360’ נותנת פתרון. איתנו, אין להם את החשש הזה. אם הם רוכשים באחוזי מימון נמוכים, אנחנו יכולים לתת להם גם מימון לשלוש שנים ואפילו יותר עד שימכרו. זה מוריד הרבה לחץ מבעלי הנכס, ומאפשר להם לבצע עסקה טובה מבחינת קניה באופן מיידי, ולחכות עם המכירה.
פתרון נוסף שאנחנו יכולים לתת במצב כזה מתאים לאנשים שמתקשים בתזרים התשלומים השוטף, עניין שכמובן החריף אצל משפחות רבות בשל המצב הביטחוני. הבנקים אישרו ללווים לא לשלם למשך תקופה, אבל זה לא יימשך לנצח, ויש לא מעט אנשים שנקלעו לבעיות תזרים נקודתיות, בשל המצב. אנחנו יכולים לסייע ללקוחות, שרוצים להקל בתשלומי המשכנתא לתקופה מסוימת. במקרים כאלו, אנחנו יכולים להעמיד להם מימון במקום הבנק, כאשר הסיבות הכלכליות מוצדקות ונכונות, לאחר בדיקה שלנו”.
“מימון ביניים – לטובת חיסכון עתידי גדול”
את המצב הנוכחי בשוק, שבו הריבית גבוהה, אבל צפויה לרדת, אפשר לנצל גם לרווחים, בעזרת פתרונות מימון מתוחכמים.
“הורדות הריבית הצפויות יוצרות פוטנציאל לחיסכון משמעותי”, אומר כהן, “כשמישהו לוקח משכנתא בבנק, הוא מחויב למסלול בריבית קבועה, לפחות בגין שליש מהסכום. אצלנו זה לא המצב, ב’קרדיט 360′ אפשר לקחת גם 100% בריבית משתנה, בפריים או בריבית שמשתנה כל שנה – ואז, לאחר ירידות הריבית, אפשר בעתיד למחזר את ההלוואה לבנק, בלי קנס על הפירעון. זה יתרון מאוד גדול בתקופה של צפי לירידת ריבית עתידית. נבחן לדוגמה אדם שייקח עכשיו סכום גדול בהלוואה אצלנו, יחכה שנה שבה יורידו את הריבית ב-0.75% עד 1%, ואז ייקח את הסכום הזה מחדש בבנק בריבית קבועה. הוא יחסוך סכום משמעותי על לפחות שליש מהמשכנתא. גם אם עכשיו הוא ישלם במשך שנה ריבית שהיא קצת יותר גבוהה. בסך הכל, אדם כזה יחסוך על שליש מהמשכנתא לפחות את אותו הסכום ולמשך תקופה הרבה יותר ארוכה”.