כתבה טלי כהן, סמנכ”לית אשראי וחיתום בקרדיט 360 משכנתאות
הלוואה כנגד נכס מאפשרת לקבל מימון על בסיס דירה או נכס שכבר נמצאים בבעלותכם – בלי למכור את הנכס. כיום ניתן לקבל הלוואה כנגד נכס דרך בנקים, חברות ביטוח או גופים חוץ בנקאיים, כאשר לכל מסלול יתרונות, מגבלות והתאמה למצבים שונים.
הלוואה כנגד נכס היא הלוואה שניתנת כנגד שעבוד של נכס קיים – בדרך כלל דירת מגורים. מדובר בפתרון שמאפשר לקבל מימון על בסיס נכס שכבר נמצא בבעלות הלווה, בלי למכור אותו ובלי לוותר על הבעלות עליו.
כאשר לוקחים הלוואה כנגד נכס קיים, הנכס נשאר בבעלות מלאה של הלווה – אך משמש כבטוחה לגוף המממן. לכן, לעיתים קוראים לפתרון גם הלוואה כנגד דירה, הלוואה בשעבוד נכס קיים או מימון כנגד נכסי נדל”ן.
כיום קיימים שלושה סוגי גופים מרכזיים שמציעים הלוואה כנגד נכס:
- בנקים
- חברות ביטוח
- גופים חוץ בנקאיים
אחוז המימון שניתן לקבל תלוי בכמה גורמים, ובהם: שווי הנכס, גיל הלווה, רמת ההכנסה והגוף המממן. במקרים מסוימים ניתן לקבל גם הלוואה כנגד נכס קיים שכבר רשומה עליו משכנתא.
בנקים – מה הם מציעים ומה המגבלות?
המערכת הבנקאית מציעה מסלולי מימון על בסיס שעבוד נכס, אך פועלת תחת מגבלות רגולטוריות ברורות של בנק ישראל.
ברוב המקרים, הבנקים מוגבלים לאחוז מימון של עד 50% משווי הנכס, כאשר מדובר בהלוואה לכל מטרה.
בנוסף, תהליך האישור בבנק עלול להיות ארוך יחסית ולדרוש מסמכים רבים, בדיקות הכנסה קפדניות ולעיתים גם עמידה בקריטריונים נוקשים.
אפשרות זו יכולה להתאים למקרים פשוטים, אך לא כל תיק מתאים לבנק, וכאן נכנסים לתמונה המסלולים החלופיים.
חברות ביטוח – המסלול לבני 55 ומעלה
במקרים רבים, חברות הביטוח מציעות פתרונות שמבוססים על משכנתא הפוכה או הלוואות ארוכות טווח כנגד שעבוד נכס.
לעיתים ניתן לקבל במסלולים אלו אחוזי מימון גבוהים יותר לצד דרישות פחותות להוכחת הכנסה ביחס למערכת הבנקאית.
הפתרונות האלו מתאימים בעיקר:
- לפנסיונרים
- לבני 55+
- לבעלי נכסים משמעותיים
- ללקוחות עם תיק פיננסי מורכב יותר
עם זאת, גם כאן תנאי המימון משתנים בהתאם לפרופיל הלקוחות, לשווי הנכס ולמבנה העסקה.
גופים חוץ בנקאיים – מתי זה הפתרון הנכון?
אז מתי כדאי לפנות לגוף חוץ בנקאי?
במקרים רבים, דווקא כאשר העסקה מורכבת יותר:
- כאשר נחוצה מהירות תגובה גבוהה
- כאשר מדובר בעצמאים ללא תלושי שכר
- כאשר יש צורך בפתרון של שעבוד שני
- כאשר יש צורך באחוזי מימון גבוהים
- מינוף של נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף
גופים חוץ בנקאיים אינם כפופים למגבלות בנק ישראל באותו האופן שבו הבנקים כפופים אליהן – ולכן הם יכולים לעיתים להציע גמישות רחבה יותר בבניית העסקה.
בקרדיט 360, למשל, בוחנים את מכלול הנתונים הכלכליים של הלקוחות – ולא רק את תלוש השכר או הקריטריונים הסטנדרטיים שבוחנת המערכת הבנקאית. זו גם הסיבה לכך שקרדיט 360 מתמחים גם ב-משכנתא ללא תלוש משכורת לעצמאים, וללקוחות עם מבנה הכנסות לא סטנדרטי, שלא תמיד יכולים למצוא פתרון מתאים במקומות אחרים.
בקרדיט 360 מתאימים את מבנה המימון למציאות הכלכלית של כל לקוח. בין אם מדובר בהלוואה כנגד שעבוד דירה קיימת, בצורך מהיר במימון או בפתרון של הלוואה כנגד משכון דירה נרכשת – כל עסקה נבחנת בהתאם למבנה ההכנסות, הנכס ויכולת ההחזר. לקרדיט 360 יש גם יכולת לתת אחוזי מימון גבוהים יותר בהשוואה לגופים אחרים.
יש לציין שקרדיט 360 היא גוף מורשה ומפוקח בעל רישיון מורחב למתן אשראי מטעם רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון.
טבלת השוואה – בנק, חברת ביטוח או גוף חוץ בנקאי?
| פרמטר | קרדיט 360 | חברת ביטוח | בנק |
| גובה הסכום שניתן לקבל | גמישות רחבה בהתאם ללקוח | גבוה יותר מהבנק בגילאי 55+ | עד 50% לרוב |
| קצב אישור | מהיר יחסית | בינוני | איטי יחסית |
| התאמה לעצמאים | גבוהה | חלקית | מוגבלת |
| שעבוד שני | כן | לעיתים | לרוב לא |
| דרישות הכנסה | גמישות יותר | בינוניות | גבוהות |
| התאמה למסורבי בנק | גבוהה | חלקית | נמוכה |
| גמישות בבניית העסקה | גבוהה | בינונית | מוגבלת |
שעבוד שני – מה זה ומתי אפשרי?
שעבוד שני הוא מצב שבו כבר קיימת משכנתא על הנכס – אך רוצים לקחת הלוואה נוספת באמצעות אותו נכס כבטוחה.
במערכת הבנקאית, שעבוד נכס בדרגה שנייה נחשב בדרך כלל למורכב יותר, בנוסף בהתאם למגבלות רגולטוריות בשעבוד, נכס קיים בדרגה שניה יש מגבלת 50% מימון כולל, ולכן הבנקים ייתקשו לאשר עסקאות.
לעומת זאת, גופים חוץ בנקאיים יודעים לעיתים לבחון גם פתרונות של הלוואה כנגד נכס כאשר קיימת כבר משכנתא פעילה.
חשוב לדעת שכשמדובר בשעבוד שני, הגוף המממן לוקח על עצמו סיכון מוגבר. כדי לאזן את הסיכון הזה, הריבית על הלוואות אלו תהיה לרוב גבוהה יותר מזו של משכנתא רגילה בדרגה ראשונה. מצד שני, עבור לקוחות רבים זו יכולה להיות דרך לייצר נזילות, לאחד הלוואות או להשלים הון עצמי לעסקה חדשה.
לסיכום – אין פתרון מימון אחד שמתאים לכולם, אך יש פתרון נכון לכל צורך. ההבדלים ברמות הסיכון, זמני התגובה ומבנה ההחזרים מדגישים את החשיבות של התאמה אישית חכמה.
אנחנו כאן כדי לעשות לכם סדר בפרטים הקטנים ולהוביל אתכם לפתרון המימון המדויק ביותר עבורכם. צרו קשר ונשמח לסייע לכם.
כמה אפשר לקבל בהלוואה כנגד נכס?
הלוואה כנגד נכס מאפשרת בדרך כלל לקבל עד 85% משווי הנכס בדרגה ראשונה, ועד 80% בדרגה שניה, בהתאם לגוף המממן, לגיל הלווה ולמבנה העסקה.
האם אפשר לקחת הלוואה כנגד נכס שיש עליו משכנתא?
הלוואה כנגד נכס קיים עם משכנתא אפשרית במקרים רבים, בעיקר באמצעות פתרונות של שעבוד שני.
מתי כדאי לבחור בפתרון חוץ-בנקאי על פני הבנק?
הלוואה חוץ-בנקאית מהווה פתרון אידיאלי עבור עצמאיים או לקוחות שזמינות הכסף וגמישות התנאים קריטיות עבורם. היתרון הגדול טמון ביכולת של הגוף החוץ-בנקאי לפעול במהירות ולייצר פתרונות מחוץ לקופסה שקשה למצוא בבנקים.
מה ההבדל בין הלוואה כנגד נכס למשכנתא הפוכה?
מדובר בשני מוצרים שונים. הלוואה כנגד נכס היא פתרון גמיש לכל גיל הדורש הוכחת הכנסה והחזר חודשי שוטף. משכנתא הפוכה, לעומת זאת, היא מוצר ייעודי לבני 55 ומעלה שבו אין חובה לשלם מדי חודש – הריבית נצברת ונפרעת רק בסוף התקופה, מה שמתאים מאוד למי שרוצה לשמור על תזרים מזומנים פנוי.
כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני?
אחד היתרונות הגדולים ביותר של המגזר החוץ-בנקאי הוא המהירות ויעילות התהליך. הלוואה כנגד נכס במסלול זה יכולה לקבל אישור עקרוני בתוך 48 שעות, מה שמאפשר לכם להתקדם בעסקה או לפתור את הצורך התזרימי ללא עיכובים מיותרים.
מה זה שעבוד שני ואיך זה עובד?
שעבוד נכס בדרגה שנייה הוא מצב שבו קיים כבר שעבוד ראשון על הנכס, אך נלקחת הלוואה נוספת מול גוף מממן אחר או נוסף.