רגולציה חדשה בשוק המשכנתאות: בנק ישראל מהדק את הפיקוח על יכולת ההחזר

בנק ישראל פרסם החודש עדכון להוראת ניהול בנקאי תקין (מס’ 329), המגדיר מחדש את גבולות הגזרה של המערכת הבנקאית בכל הקשור למתן אשראי מבוסס נדל”ן. העדכון מציב רף נוקשה בכל הנוגע ליכולת ההחזר החודשית – שינוי שצפוי להשפיע באופן ישיר על היכולת של לקוחות רבים לקבל אשראי נוסף המגובה בנכס קיים.

החל מיולי 2026, בבקשת הלוואה נוספת על נכס קיים, הבנקים יחויבו לסכום את כל ההחזרים (המשכנתא הקיימת וההלוואה החדשה) מול ההכנסה הפנויה. אם סך ההחזרים חוצה את רף ה-50% (ובפועל לרוב הבנקים עוצרים ב-40%), המערכת הבנקאית תתקשה לאשר את המימון הנוסף עקב מגבלות רגולטוריות.

טלי כהן, סמנכ”לית אשראי וחיתום בקרדיט 360 משכנתאות, מתייחסת לשינוי: “בנק ישראל דואג, וזה תפקידו, ליציבות הבנקים ולכן ההוראות החדשות מחייבות את הבנקים לפעול בתוך תבניות רגולטוריות נוקשות מאוד. עם זאת, המגבלות יכולות ליצור מצב שבו לקוחות רבים שהמצב הכלכלי שלהם יציב והבטוחות שלהם חזקות, מוצאים את עצמם ללא מענה בנקאי רק בגלל שהחישוב הטכני של יחס ההחזר אינו עומד בקריטריונים היבשים של בנק ישראל. אנחנו בקרדיט 360 משכנתאות בוחנים את העסקה בגמישות רחבה יותר – אנחנו יודעים לראות את איכות הנכס ואת העושר הפיננסי הכולל, ולתת פתרון היכן שהבנק מוגבל על ידי הרגולטור”.

לדברי כהן: “הגמישות במגבלות ה-PTI מאפשרת לנו להעניק אשראי על בסיס שווי הבטוחה והיכולת הריאלית של הלקוח, ולאפשר מתן אשראי באופן יצירתי גם כשההון העצמי או יחס ההחזר במקרה של הרגולציה הזו, מהווים חסם טכני בבנק”. 

בנוסף, מדגישה כהן, “בהוראה החדשה של בנק ישראל נקבע גם כי בעת קבלת אשראי נוסף, סך שיעור הריבית המשתנה לא יעלה על 66.66% מהאשראי מההלוואה הקיימת לדיור ביחד עם ההלוואה החדשה המבוקשת, ואצלנו אין מגבלת משנה”.

“עבור יועצי משכנתאות המבקשים להעניק פתרון גמיש, מהיר ומותאם אישית ללקוחותיהם, אנו מהווים כתובת, שיכולה לספק נזילות מהירה ללא להיתקע בביורוקרטיה הרגולטורית”, מסכמת כהן.

עדכונים נוספים ברגולציה

לצד מגבלת ההחזר, בנק ישראל קבע עוד שורת עדכונים ששווה להכיר:

1. הבנקים אמנם מנכים מחישוב ההכנסה הפנויה החזרים חודשיים של הלוואות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים עד לסיומן, אך לפי ההוראה הם יוכלו להתעלם מהלוואה כזו בחישוב בתנאי שיש “מקור סילוק” ודאי וקרוב.
   
2. התקרה לחישוב שיעור המימון בדירות מחיר למשתכן ומחיר מטרה עלתה מ-1.8 מיליון ש”ח ל-2.1 מיליון ש”ח. הדבר מאפשר לזוגות שזכו בדירות יקרות יותר לקבל משכנתא גבוהה יותר על בסיס שווי השוק, ובכך להפחית את הצורך בהון עצמי גבוה מהבית. עם זאת, יש לציין כי אצלנו בקרדיט 360 המימון יינתן בהתאם לשמאות עדכנית (בהפחתת קנס בגין מכירה מוקדמת לפי חוק 250 א’ ₪ – 450 א’ ₪ בהתאם למיקום הנכס)ללא מגבלת 2.1 מ’ ₪. 
   
3. קיבוע ההקלה הזמנית שניתנה בזמן המלחמה בהלוואות לכל מטרה: ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה עד למימון של 70% משווי הנכס (במקום 50%), בתנאי שהתוספת מעל ה-50% לא עולה על 200 אלף ש”ח.
   
4. פריסת חובות מעבר ל-30 שנה: במקרים של הסדרי חוב או במקרים של קבלת סיוע ממשלתי, תתאפשר פריסה לתקופה ארוכה יותר.