כתבה טלי כהן, סמנכ”לית אשראי וחיתום בקרדיט 360 משכנתאות
מה זה משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה היא הלוואה לבני 55 ומעלה, הניתנת כנגד נכס קיים, ללא חובת תשלום של החזר חודשי – כאשר החזר ההלוואה מתבצע לרוב רק במכירתו של הנכס או לאחר פטירתו של הלווה.
חשוב להבין את ההבדל הבסיסי בין משכנתא רגילה לבין משכנתא הפוכה: ברגילה יש חובת החזר חודשי קבוע, בעוד שבמשכנתא הפוכה – אין חובה להחזר שוטף.
אז למי מתאים לקחת משכנתא הפוכה?
מדובר בכלי פיננסי שמאפשר לאנשים שיש דירה בבעלותם, להפוך חלק מהשווי שלה לכסף נזיל – בלי למכור את הבית ובלי צורך לשנות את שגרת החיים. כדאי לדעת שהנכס נשאר בבעלות מלאה של הלווה, והוא ממשיך להתגורר בו. ולכן, זה לא מוצר פיננסי פשוט – אלא כלי מורכב שיש לדעת לתכנן ולהתאים לכל אחד ואחת.
כיצד עובדת משכנתא הפוכה?
הרעיון פשוט, אבל הדרך שבה בונים את ההלוואה יכולה להשתנות מאדם לאדם. התהליך הוא כזה
- מקבלים סכום כסף כנגד שיעבוד הנכס, בהתאם לגיל, לשווי הבית, ולתשלום החודשי המשולם בגין ההלוואה, ככל שהלווה מעוניין לשלם תשלומים שוטפים.
- הנכס נשאר בבעלות הלווה.
- ממשיכים להתגורר בבית (אפשר כמובן גם להשכיר אותו).
- אין חובה להחזר חודשי שוטף ובמסלול הקלאסי, לא משלמים תשלומים שוטפים בכלל.
- הריבית שלא שולמה מצטברת לאורך חיי ההלוואה, מצטרפת לחוב המקורי, והחוב גדל לאורך הזמן, כל עוד לא נפרעה ההלוואה.
- ההלוואה נפרעת בדרך כלל במכירת הנכס על ידי הלווה, או על ידי היורשים לאחר פטירת הלווה.
משכנתא הפוכה – תנאים ואחוזי מימון
התנאים מבוססים בעיקר על גיל הלווה ועל שווי הנכס – אבל זה רק הבסיס. הנה לדוגמה אחוזי מימון וסכומים שאפשר לקחת:
טבלת משכנתא הפוכה – אחוזי מימון לפי גיל
| גיל הלווה | אחוז מימון מקסימלי דוגמה לנכס בשווי 2,000,000 ₪ |
| 60 | כ-20% מימון כלומר 400,000 ₪ |
| 65 | כ-25% מימון כלומר 500,000 ₪ |
| 70 | כ-30% מימון כלומר 600,000 ₪ |
| 75 | כ-40% מימון כלומר 800,000 ₪ |
| 80+ | עד כ-50% מימון כלומר 1,000,000 ₪ |
כדאי לדעת, שלעתים המימון הסטנדרטי לא מספיק ויש צורך בסכום גדול יותר. בקרדיט 360 פיתחנו גישה שמבוססת על התאמה אישית של מסלולים לצרכי הלקוחות, ולא רק על האחוזים הקבועים. גישה זו מאפשרת לנו, במקרים המתאימים, להגיע גם להיקפי מימון גבוהים יותר – בהתאם למבנה העסקה, ולהציע פתרון ייחודי.
הריבית במשכנתא הפוכה – מה חשוב לדעת?
העיקרון פשוט: הריבית משולמת בחלקים או לא משולמת כלל בכל חודש, כל עוד ההלוואה עומדת. הריבית מצטברת לאורך הזמן. גובה הריבית במשכנתא הפוכה נקבע לפי פרופיל הלווה, שווי הנכס ומבנה העסקה.
בפתרונות הסטנדרטיים בשוק, לרוב מדובר במסלולים מוגדרים מראש, עם פחות גמישות בהתאמה אישית.
ההבדל מתחיל כשבונים את ההלוואה בצורה רחבה יותר. בקרדיט 360 אנחנו בוחנים את כל התמונה:
- האם נכון לשלב החזר חודשי חלקי?
- איך זה משפיע על גובה המימון?
- ואיך זה משתלב בתכנון הכלכלי הכולל?
האם כדאי לקחת משכנתא הפוכה?
כאשר יש נכס משמעותי אך חוסר בנזילות או בתזרים שוטף – משכנתא הפוכה יכולה להיות פתרון נכון מאוד, במיוחד כאשר בונים את העסקה בצורה מותאמת לצרכי הלווה.
משכנתא הפוכה עם קרדיט 360
אז למה לא פשוט ללכת לבנק? התשובה פשוטה: אין בבנקים משכנתא הפוכה לכל החיים. בבנק תוכלו לקבל משכנתא עד גיל 90 או 100, אבל מי רוצה לקחת את הסיכון שבגיל 90 ההלוואה תסתיים?
מהי הסיבה לכך? התשובה היא – שהמערכת הבנקאית פועלת לפי תבניות. הפתרונות שמציעה מערכת זו מתאימים למקרים פשוטים – אולם מותאמים פחות לעסקאות מורכבות או לצרכים ייחודיים. משכנתא הפוכה מאפשרת לבנות פתרון אמיתי, ולא רק לבחור מוצר.
בקרדיט 360 שמנו דגש על פיתוח פתרונות שבמערכת הבנקאית קשה או אי אפשר לקבל. התאמה זו באה לידי ביטוי ב:
- פיתוח מגוון מסלולים חדשניים.
- התאמה אישית של משכנתא הפוכה לכל לקוח.
- הסתכלות רחבה על התמונה הכלכלית של הלווה.
אחד הביטויים המרכזיים לכך הוא האפשרות להגיע, במקרים מסוימים, למשכנתא הפוכה בשיעור מימון גבוה יותר מהמקובל בשוק.
איך זה מתאפשר?
באמצעות שילוב בין מסלול ללא החזר חודשי עם מסלול עם החזר מותאם. שילוב זה מאפשר להגדיל את המימון. מעבר לכך, הדגש שלנו הוא על:
- גמישות בבניית העסקה, לוחות הזמנים והפריסה.
- ליווי אישי של נציג/ה מטעמנו לכל אורך הדרך וסיוע בכל מכשול שעשוי להתעורר.
- מהירות! כדי להגיע לעסקה בזמן הנדרש במקרים שבהם יש צורך בקבלת המימון תוך זמן קצר.
וכל זה, במסגרת גוף מפוקח ובעל רישיון, אשר מנוהל על ידי בכירים במערכת הפיננסית, עם רקורד של עשרות שנים בחברות הפיננסיות הגדולות בישראל.
שאלות נפוצות על משכנתא הפוכה
למי כדאי לקחת משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה מתאימה למי שיש להם נכס ורוצים לייצר נזילות כספית, בלי למכור אותו ובלי להעמיס החזר חודשי, או למי שרוצים תזרים חודשי על חשבון ההון ש”כלוא בקירות הבית”.
מה הם חסרונות משכנתא הפוכה?
חסרונות משכנתא הפוכה כוללים צבירת ריבית, וירידה בהיקף ההון שניתן יהיה בעתיד להעביר לדורות הבאים. כמו בכל הלוואה, קיימות גם העלויות שכרוכות בהקמת העסקה, אך הן נחשבות לנמוכות באופן יחסי.
האם גם צעירים יכולים לקחת משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה אינה רלוונטית לצעירים – המוצר מיועד לבני 55 ומעלה בלבד.
מה ההבדל בין משכנתא הפוכה למשכנתא בנקאית?
לא קיימת משכנתא הפוכה במערכת הבנקאית. ישנם פתרונות דומים בבנקים המנסים לשלב חלק מהפתרונות של משכנתא הפוכה, כמו משכנתא פנסיונית, אך הם אינם מתאימים למרבית האוכלוסייה ואינם מאפשרים את היתרונות של משכנתא הפוכה רגילה, כמו הלוואה ללא תשלום של כל החזר חודשי.
מהי הריבית הממוצעת על משכנתא הפוכה?
הריבית למשכנתא הפוכה משתנה בהתאם לפרופיל הלווה ולשווי הנכס, וכמובן לריבית הנהוגה במשק בתקופת לקיחת המשכנתא.
מה קורה לנכס אחרי פטירת הלווה?
משכנתא הפוכה נפרעת לרוב באמצעות מכירת הנכס על ידי היורשים, בתוך 12 חודשים ממועד הפטירה.
האם ניתן לקחת משכנתא הפוכה אם יש משכנתא קיימת?
כן. ניתן למחזר את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא הפוכה מוגדלת גם על נכס עם משכנתא קיימת. כמובן היקף ההון הנוסף יהיה כפוף לתנאים, לגיל הלווה ולשווי הדירה.
האם ניתן לפרוע את המשכנתא בכל שלב?
לאחר שנתיים ראשונות ניתן לפרוע ללא עמלות היוון.