כתב ד”ר איתי מוקוטוב, מנכ”ל ומייסד קרדיט 360
גם ללא תלוש שכר קבוע ניתן לקבל משכנתא – במיוחד כאשר קיימים נכסים, הכנסות משכירות, פעילות עסקית יציבה או הון משמעותי. בקרדיט 360 מתמחים בפתרונות מימון חוץ-בנקאיים ובוחנים את התמונה הכלכלית המלאה, גם במקרים שבהם הבנקים מתקשים או לא יכולים לאשר את העסקה.
האם חייבים תלוש שכר כדי לקבל משכנתא?
כשחושבים על משכנתא, רוב האנשים מדמיינים מסלול די קבוע: עבודה מסודרת, תלוש שכר חודשי והכנסה יציבה שקל להציג לבנק, אבל המציאות הכלכלית הרבה יותר מגוונת. יש אנשים שמרוויחים היטב או שבבעלותם הון משמעותי – אך לא מקבלים תלוש קבוע.
בעלי עסקים, עצמאים, יזמים, אנשים שחיים מהכנסות משכירות, משקיעי נדל”ן, משקיעים בשוק ההון וגם מי שעשו אקזיט בהייטק ונמצאים בתקופת מעבר – יכולים להחזיק בהון משמעותי ובנכסים, אך ללא מודל ההעסקה ה”רגיל” שהמערכת הבנקאית רגילה לראות.
אז האם אפשר לקבל משכנתא ללא תלוש שכר קבוע?
התשובה היא כן – אך זה תלוי בגוף המממן וביכולת שלו להסתכל על התמונה הכלכלית הרחבה.
למה בבנקים זה הופך להיות מורכב?
המערכת הבנקאית פועלת לפי קריטריונים קשיחים ומוגדרים מראש. במקרים סטנדרטיים זה עובד היטב – אך כאשר מבנה ההכנסות אינו “קלאסי”, מתחילים הקשיים.
למשל:
- עצמאים עם הכנסות גבוהות אך משתנות משנה לשנה.
- בעלי נכסים שמקבלים הכנסות משכירות.
- יזמים שנמצאים בשלבי הקמה של פעילות חדשה.
- אנשים לאחר אקזיט שנמצאים בתקופת הפסקה יזומה מעבודה.
- משקיעים עם נכסים או הון משמעותי, אך ללא משכורת חודשית קבועה.
- שכירים שמקבלים בונוסים פעם בשנה, אך מועד הבונוס לא חל בשלושת החודשים האחרונים.
למה לעצמאים קשה יותר לקבל משכנתא?
אחת הסיבות המרכזיות לכך שלעצמאים קשה יותר לקבל משכנתא היא האופן שבו הבנקים בוחנים הכנסות.
במקרים רבים אצל עצמאיים, הבנק מסתכל בעיקר על הרווח הנקי שמופיע בשומות המס.
אבל אצל עצמאים ובעלי עסקים, הרווח הנקי יכול להיות נמוך יחסית – בגלל הוצאות מוכרות, השקעות, רכישות ציוד או תכנון מס לגיטימי.
בפועל, ייתכן שהעסק מייצר תזרים חזק ויציב הרבה יותר מזה שמשתקף במסמכים הסטנדרטיים.
זו בדיוק הסיבה לכך שבפתרונות של גופים שאינם כפופים לבנק ישראל אלא לרשות שוק ההון, ניתן לעיתים לבחון גם פרמטרים נוספים – כמו מחזור הפעילות, תנועות בעו”ש, נכסים קיימים ואת ההתנהלות הכלכלית הכוללת.
משכנתא על בסיס נכסים והכנסות משכירות
אחת השאלות הנפוצות היא האם ניתן לקבל משכנתא כאשר עיקר ההכנסה מגיע משכר דירה, מנכסים מניבים או מתיק השקעות שאינו מניב הנכסה שוטפת.
התשובה היא כן – אך חשוב להבין שלא כל גוף יודע לבנות נכון עסקאות כאלה.
כאשר קיימים נכסי נדל”ן מניבים, הכנסות משכירות או מהשקעות נוספות, נזילות ושאינן נזילות, ניתן לבחון את היכולת הכלכלית בצורה רחבה יותר – ולא רק לפי תלוש משכורת חודשי או שומה שנתית.
במקרים רבים, דווקא לאנשים עם נכסים משמעותיים, יש יכולת לעמוד בתשלום המשכנתא לאורך זמן – אך נדרשת מומחיות כדי לתרגם זאת לפתרון מימון מאושר.
אילו מסמכים יכולים להחליף תלוש שכר?
כאשר מדובר במשכנתא ללא תלוש שכר, גופי מימון חוץ-בנקאיים יכולים לבחון מסמכים נוספים שמעידים על יכולת ההחזר של הלקוח ואיכות הלווה.
בין המסמכים הנפוצים:
- אישור רואה חשבון.
- שומות מס אחרונות.
- דוחות רווח והפסד.
- מחזור בנקאי ופעילות בעו”ש.
- חוזי שכירות על נכסים מניבים.
- דוחות על הכנסות מהשקעות.
- מסמכים המעידים על הון עצמי או נכסים נוספים.
המסמכים האלו מאפשרים לבחון את התמונה הכלכלית בצורה רחבה ומדויקת יותר.
משכנתא ללא תלוש מגופי מימון שמפוקחים על ידי רשות שוק ההון ולא על ידי בנק ישראל – כך זה עובד
בקרדיט 360 לא מסתכלים רק על שורת המשכורת ובוחנים את מכלול הנתונים הפיננסיים של הלקוח:
- אילו נכסים קיימים?
- האם קיימות הכנסות משכירות?
- מהי רמת התזרים החודשית?
- האם קיימות השקעות נוספות?
- מהו פוטנציאל ההכנסה העתידי?
- ומהי התמונה הכלכלית המלאה?
גישה זו מאפשרת לבחון גם עסקאות שבמערכת הבנקאית מתקשים לטפל בהן – ולבנות פתרונות מימון חוץ-בנקאיים מותאמים יותר למצבים מורכבים או לא שגרתיים.
כמה מימון ניתן לקבל?
גובה המימון תלוי בפרופיל הלקוח, בסוג הנכס, ביכולת ההחזר, בתנאי החיתום וברגולציה הקיימת.
בד”כ ניתן להגיע לעד 75% מימון משווי הנכס, ובקרדיט 360 אפילו יותר.
האם משכנתא בקרדיט 360 היא פתרון בטוח?
- שוק המימון בישראל פועל תחת שני סוגי רגולציות שונים. הסוג הראשון הוא בנקים וחברות כרטיסי אשראי אשר מפוקחים על ידי בנק ישראל. הסוג השני הוא חברות אשר מפוקחות על ידי רשות שוק ההון, ביטוח וחסכון – כמו חברות הביטוח, קרנות הפנסיה וחברות האשראי. פיקוח זה של רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, מחייב מנותן האשראי לקבל רישיון, ולעמוד בתנאי רגולציה קפדנית. אם אתם שוקלים לקחת משכנתא מגוף שאיננו בנק, דרשו מהגוף להציג לכם אישורים לכך שבידיו רישיון מורחב למתן אשראי.
- קרדיט 360 משכנתאות היא גוף בעל רישיון מורחב למתן אשראי, אשר ניתן על ידי רשות שוק ההון ביטוח וחסכון.
- חשוב לדעת: גם כאשר מדובר בפתרון גמיש יותר מהמערכת הבנקאית, עדיין מדובר בשוק מוסדר ומפוקח שפועל לפי כללי רגולציה ברורים.
למי הפתרון יכול להתאים?
משכנתא ללא תלוש שכר קבוע יכולה להתאים למשל ל:
- עצמאים ובעלי עסקים.
- יזמים בתקופת הקמה או מעבר.
- בעלי נכסי נדל”ן מניבים.
- אנשים עם הכנסות משכירות.
- משקיעים עם הון או נכסים.
- אנשים לאחר אקזיט או שינוי מקצועי.
- לקוחות עם מבנה הכנסות לא סטנדרטי.
- לקוחות עם מורכבות פיננסית, הדורשת ניתוח מעמיק.
לא כל מי שאין לו תלוש הוא לקוח “מסוכן”. לפעמים ההפך הוא הנכון. יש לא מעט אנשים עם יכולת כלכלית גבוהה, נכסים משמעותיים והון יציב – שפשוט לא מתאימים למודל הסטנדרטי של המערכת הבנקאית.
בקרדיט 360 יש מגוון פתרונות שמאפשרים לבחון עסקאות בצורה רחבה, עם גמישות גבוהה ויכולת להתאים את מבנה המימון למציאות החיים של הלקוחות.
הדגש הוא על:
- הסתכלות על התמונה הכלכלית המלאה.
- התאמה אישית של פתרון המימון.
- גמישות בבניית העסקה.
- מהירות תגובה וביצוע.
- ליווי אישי לאורך כל הדרך.
שאלות נפוצות על משכנתא ללא תלוש שכר
האם אפשר לקבל משכנתא ללא תלוש שכר בכלל?
כן. במקרים מסוימים ניתן לקבל משכנתא גם ללא תלוש שכר קבוע, במיוחד כאשר קיימים נכסים, הכנסות משכירות, פעילות עסקית יציבה או הון משמעותי.
האם הכנסה משכר דירה נחשבת כהכנסה?
כן. במקרים רבים ניתן להתחשב גם בהכנסות משכירות, בהתאם למבנה העסקה ולמסמכים הקיימים.
האם עצמאים מתקשים יותר לקבל משכנתא?
לעיתים כן. הבנקים נוטים להעדיף הכנסות קבועות ויציבות, ולכן עצמאים או בעלי הכנסות משתנות עשויים להיתקל בקשיים.
האם ניתן לקבל משכנתא על בסיס נכסים בלבד?
ברוב המקרים כן. כאשר קיימים נכסים, הון עצמי גבוה או הכנסות מנכסים – ניתן לבחון פתרונות מימון המבוססים על התמונה הכלכלית הרחבה.
מה היתרון במשכנתא חוץ-בנקאית במקרים כאלה?
משכנתא חוץ-בנקאית מאפשרת יותר גמישות והסתכלות רחבה יותר על מצבם הכלכלי של הלקוחות – ולא רק על תלוש השכר שלהם.
האם אפשר לקבל משכנתא בתקופת מעבר מקצועי?
במקרים מסוימים כן. כאשר קיימים נכסים, הון עצמי או מקורות הכנסה נוספים – ניתן לבחון גם מצבים כאלה בצורה רחבה יותר.